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從節(jié)約土地的角度來(lái)講，農(nóng)民進(jìn)城了，宅基地閑置在那里沒有復(fù)墾種糧食，的確有浪費(fèi)土地的嫌疑。不過(guò)，農(nóng)民之所以普遍不退出宅基地，是有原因的，大致有四個(gè)原因，一是農(nóng)村年輕人進(jìn)城了，父母仍然留村，他們要住房子；二是平時(shí)進(jìn)城了，年節(jié)還要回來(lái)；三是年輕時(shí)進(jìn)城了，年老還可能還回來(lái)，因此留下宅基地待回來(lái)時(shí)再蓋房子??；四是現(xiàn)在全家進(jìn)城了，但能否在城市體面安居還有很大的不確定性，他們進(jìn)城失敗還要返回農(nóng)村。

在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，真正可以全家體面進(jìn)城的農(nóng)民其實(shí)是不多的。更何況經(jīng)濟(jì)周期可能引發(fā)各種問題，使農(nóng)民返鄉(xiāng)的權(quán)利尤其重要。這個(gè)意義上講，農(nóng)民進(jìn)城了，并非他們就不需要宅基地了，即使農(nóng)民已經(jīng)全家進(jìn)城，他們也可能因?yàn)楦鞣N原因進(jìn)城失敗，而愿意留下宅基地作為不得已時(shí)期的退路與救濟(jì)。多一個(gè)救濟(jì)和選擇總是好事。

另一方面，農(nóng)民進(jìn)城了，農(nóng)村出現(xiàn)了閑置宅基地，并非這些宅基地就是浪費(fèi)了，而是仍然閑在那里，隨時(shí)可以復(fù)墾為耕地。實(shí)際上，很多中西部農(nóng)村，農(nóng)民進(jìn)城后，農(nóng)民在空出的宅基地上自動(dòng)種了樹，種了蔬菜甚至種了莊稼。即使這塊土地的性質(zhì)仍然是宅基地，將來(lái)還可以讓農(nóng)民回來(lái)建房子，現(xiàn)在卻沒有浪費(fèi)。將來(lái)更不會(huì)浪費(fèi)。

同時(shí)，農(nóng)民用于建房的宅基地一般都不是基本農(nóng)田，而是坡地、荒地、旱地，這樣的宅基地復(fù)墾種莊稼與復(fù)墾荒地的條件差不多。而既然當(dāng)前全國(guó)還有大量未利用地還可以低成本復(fù)墾卻沒有復(fù)墾，就完全不必要非得立即讓農(nóng)民退出對(duì)他們?nèi)匀痪哂斜Ｕ瞎δ艿恼?。?shí)際上，當(dāng)前國(guó)家正大力推動(dòng)退耕還林、退耕還草、退耕還湖，中國(guó)要珍惜每一寸土地是戰(zhàn)略上的而非戰(zhàn)術(shù)上的，更非要立即馬上騰退出所有農(nóng)村閑置宅基地，當(dāng)然更不是要不計(jì)成本地高價(jià)讓農(nóng)民騰退宅基地，而是應(yīng)當(dāng)留一點(diǎn)資源冗余量，以為農(nóng)民提供退路，為現(xiàn)代化提供緩沖。

因此，我以為，當(dāng)前農(nóng)村宅基地制度改革最重要的目標(biāo)是讓農(nóng)民“居有其屋”，“一戶一宅”的政策要堅(jiān)持。通過(guò)宅基地制度改革來(lái)增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，對(duì)于絕大多數(shù)農(nóng)村沒有任何現(xiàn)實(shí)可能性，倒反過(guò)來(lái)可能讓農(nóng)民失去宅基地使用權(quán)（擔(dān)保抵押）。如果中央不允許農(nóng)民失去宅基地使用權(quán)，則擔(dān)保抵押權(quán)也就沒有實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)。

至于讓農(nóng)民騰退宅基地以復(fù)墾宅基地種糧從而節(jié)約耕地的目標(biāo)更是可以暫緩，因?yàn)闊o(wú)論現(xiàn)在是否復(fù)墾為耕地，宅基地仍然在那是，留一個(gè)緩沖空間，放一點(diǎn)資源冗余，對(duì)于農(nóng)戶和國(guó)家都十分重要。完全沒有必要立即馬上不計(jì)成本地騰退宅基地。作為土地資源的宅基地，退與不退，它都在那里。

二、當(dāng)前宅基地制度改革試點(diǎn)存在的問題

當(dāng)前全國(guó)絕大多數(shù)宅基地地試點(diǎn)縣市都是以增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入作為試點(diǎn)主要出發(fā)點(diǎn)與立足點(diǎn)的，學(xué)界也對(duì)宅基地充滿財(cái)富的幻覺與想像。最通常的說(shuō)法是，通過(guò)宅基地制度改革來(lái)盤活農(nóng)村宅基地和宅基地指標(biāo)，激活巨大的農(nóng)村宅基地資源，由資源變資產(chǎn)再變財(cái)產(chǎn)，從而讓農(nóng)民致富。

這顯然是一種不切實(shí)際的關(guān)于農(nóng)村宅基地的財(cái)富幻覺，這樣進(jìn)行宅基地制度改革就走到邪路上去了。

當(dāng)前全國(guó)宅基地試點(diǎn)一般將宅基地退出作為重要目標(biāo)。地方政府希望借宅基地退出來(lái)獲得大筆資金用于補(bǔ)償退出宅基地的農(nóng)戶，改造舊村，增加農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村，甚至讓農(nóng)民致富。其中辦法就是宅基地改革試點(diǎn)縣市通常所說(shuō)的盤活宅基地及宅基地指標(biāo)。

具體地，地方政府試圖通過(guò)讓已經(jīng)進(jìn)城農(nóng)戶退出宅基地，然后將宅基地復(fù)墾形成耕地，同時(shí)獲得相應(yīng)的建設(shè)用地指標(biāo)，或?qū)⑥r(nóng)民騰退宅基地集中于一處用于建設(shè)目的來(lái)獲利。獲利用于三個(gè)方面，一是補(bǔ)償退出宅基地農(nóng)戶的利益，二是籌措村莊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)經(jīng)費(fèi)，三是發(fā)展集體事業(yè)，從而通過(guò)農(nóng)民騰退宅基地來(lái)改變村莊面貌，建設(shè)村莊，富裕農(nóng)民。

作為一種具有普遍性的模式，宅基地改革試點(diǎn)中，一些地方采取了大拆大建的模式，主要是將農(nóng)民集中起來(lái)居住，用減少的宅基地?fù)Q得城市建設(shè)用地指標(biāo)，又通過(guò)指標(biāo)交易來(lái)獲得農(nóng)民集中居住的投入。簡(jiǎn)單地說(shuō)，地方試圖通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的辦法來(lái)進(jìn)行農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)。按宅基地試點(diǎn)縣市的說(shuō)法，就是要盤活宅基地和宅基地指標(biāo)。按重慶地票的經(jīng)驗(yàn)，農(nóng)民每騰退一畝宅基地大約可以獲得地方政府15萬(wàn)元的指標(biāo)補(bǔ)償，然后再將指標(biāo)落實(shí)到城市建新區(qū)。

現(xiàn)在的問題是，即使在試點(diǎn)縣市，宅基地騰退指標(biāo)，落到城市建新區(qū)，縣市一級(jí)根本就沒有如此之大規(guī)模的建新區(qū)，所以騰退宅基地所形成指標(biāo)無(wú)法落地變現(xiàn)。因此試點(diǎn)地區(qū)提出要進(jìn)行跨縣市指標(biāo)交易，縣里的指標(biāo)賣到省城，中西部指標(biāo)賣到京津?yàn)o。問題是京津?yàn)o本身并不缺指標(biāo)。因此，花很高代價(jià)騰退出來(lái)的宅基地并不能獲得預(yù)期的收入，地方財(cái)政根本無(wú)力彌補(bǔ)宅基地騰退所形成巨大虧空。也是因此，幾乎所有宅基地改革試點(diǎn)縣市都提到，現(xiàn)在進(jìn)行農(nóng)村宅基地改革的最大困難是錢從哪里來(lái)，是地方財(cái)政無(wú)力彌補(bǔ)宅基地騰退所形成的虧空。

現(xiàn)在的問題是，宅基地制度改革為什么會(huì)形成如此巨大的虧空？其中一個(gè)主要原因是，地方政府在進(jìn)行宅基地改革時(shí)，尤其是農(nóng)民騰退宅基地時(shí)，以為騰退出來(lái)的宅基地及宅基地復(fù)墾所形成的建設(shè)用地指標(biāo)（通過(guò)增減掛鉤政策轉(zhuǎn)換）可以換取巨大利益。

實(shí)際上，農(nóng)民騰退出來(lái)的宅基地最多也就是一塊良田，良田種糧食，一畝每年產(chǎn)2000斤糧食，價(jià)值3000元，純利也就在1000元左右，一個(gè)農(nóng)戶騰退的宅基地有0.5畝，一年500元純利或地租，按5%的利率計(jì)算，這塊土地的價(jià)值也就在1萬(wàn)元左右。而當(dāng)前一些地方騰退宅基地給到農(nóng)戶的補(bǔ)償甚至是按拆遷來(lái)支付的，每畝宅基地的補(bǔ)償在15 ~30萬(wàn)，甚至有達(dá)到100萬(wàn)元的。

在區(qū)位好的地方，比如城鄉(xiāng)結(jié)合部或風(fēng)景名勝區(qū)，農(nóng)民騰退出來(lái)的宅基地集中起來(lái)用于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，可能獲得遠(yuǎn)高于從事農(nóng)業(yè)的收益，從而實(shí)現(xiàn)較大利益。但中國(guó)絕大多數(shù)農(nóng)村的宅基地位于一般農(nóng)業(yè)型地區(qū)，沒有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也就不可能實(shí)現(xiàn)發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)。所謂盤活宅基地，也就是將宅基地復(fù)墾種糧食，如前所述，這其中的收益相當(dāng)有限。