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我們再來算算政府融資。地方政府專項債券的發(fā)行，是基于合理且充足的收益測算，即募投項目未來能夠產生足額的收益覆蓋專項債券本息和，假設收儲回來的這塊土地未來仍能順利以6億元出讓，按照5年期2%的利率倒算，專項債本金約為5.5億元。如果地方政府不計一切后果，最終目標就是想要完美解決房地產企業(yè)該筆債務問題，就得讓下屬國有企業(yè)從銀行端再融資2億元貸款。這樣國企以7.5億對價收購這塊土地，企業(yè)再將7.5億元償還給銀行。

退一步說，即便地方政府可以發(fā)行專項債，商業(yè)銀行也得配合發(fā)放收儲貸款給指定國有企業(yè)才行。但問題在于，哪家銀行愿意發(fā)放新的貸款去置換別家銀行的抵押貸款呢？更何況還是純信用、無抵押物的貸款。

較為合理的情況是，政府去協(xié)調原貸款銀行繼續(xù)發(fā)放新的收儲貸款置換原房企的抵押貸款，這樣一來，債務人從房地產企業(yè)變?yōu)榱说胤絿衅髽I(yè)，盡管沒有了抵押物，但是款額度減少了——減少的部分就是地方政府專項債匹配的金額。

政府以專項債券和銀行貸款的“債貸組合”化解了房企債務，同時完成了土地收儲，一舉兩得。至于各地落實進度如何、效果如何，不僅要看收儲土地所有人（房地產企業(yè)）債務問題的嚴重程度及復雜程度，還要看本次收儲的力度及其配套政策的執(zhí)行情況。這就考驗各地方政府的智慧和魄力，作為債權人的商業(yè)銀行的專業(yè)性及政治性，房地產企業(yè)的優(yōu)質程度，比如房地產企業(yè)能否進“白名單”或其他地方政府資質標準。

最終成敗與否，取決于市場消費者、投資人是否買賬。

資料圖 財聯社

消費者和投資人是否會入場？

10月的政策力度相當之大，何出此言？

簡單梳理便不難發(fā)現，針對市場供需兩端的政策應有盡有。此前的政策是針對消費者的，包括取消限購、降低首套房和二套房貸利率、降低存量房貸款利率；近期的政策是降低舊房買賣的交易稅費、取消標準房和非標準方差異等等。

房企端的政策包括一如既往地保交樓，房企融資“白名單”，收購存量土地和存量商品房，并且要求地方政府和金融機構加大資金和政策支持力度等等。

可謂，萬事俱備只欠東風。那么，誰是東風呢？

答案是拆遷戶。

在既定市場供需的前提下，通過貨幣化安置100萬套，按照一戶賠償300萬元的標準，相當于政府定向發(fā)放3萬億現金券，消費目標就是購買住宅。按照文章第一部分的簡單估算可以激發(fā)167.29萬套住宅的增量需求，而以萬科為例，今年前三季度合同銷售面積也才1330.8萬平方米，按照單套85平米折算約合15.65萬套住宅。這部分拆遷戶的定向購買威力有多大，不言自明。再加上政府收購存量商品住房這部分購買力，想必能扭轉房地產市場的頹勢。

在此過程中，剛需、置換需求會陸續(xù)進入，比這部分人更早進入的則是投資群體，至于這部分投資群體有多大規(guī)模，暫不清楚。

不過，筆者認為這部分群體的規(guī)模大小并不重要，而是有這部分投資群體的存在至關重要。投資需求會衍生、會泯滅，規(guī)模一直會隨著買賣勢能變動，這個群體會對漲跌起到放大作用，但非決定性作用。因此，房地產市場止跌的關鍵就是抓住剛需和置換需求群體。而本輪政策正是精準命中他們的“命門”——追漲不追跌，是所有市場的消費邏輯。

與其說拆遷戶是“鯰魚”，倒不如說他們是被賦予了特殊使命。打個比方，政府不能給所有人都發(fā)消費券，但可以定向發(fā)放現金券。刺激中產消費，不如解決最底層置業(yè)。

10月17日，住房城鄉(xiāng)建設部在發(fā)布會上表示，將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。 央視新聞

但是既然政策力度如此之強、誠意滿滿，為何沒有激起民眾太多討論，房地產業(yè)內也反應平平？甚至在10月中旬發(fā)布會當日，A股竟出現較大跌幅，為什么？

筆者認為有幾方面原因。一是，自9月底以來，政府持續(xù)不斷推出系列重磅政策，使得通過政策引導市場預期的效用逐漸遞減，大家期待短期內實施立竿見影政策的預期也隨之降低。二是，短期內A股持續(xù)的高漲吸引了太多關注，而隨后的震蕩行情又一次讓民眾陷入焦慮甚至是對政策的質疑中。三是，A股走勢并不能充分且實時反映中國經濟，說白點，兩者沒有太多必然聯系，盡管偶爾會被政策利好沖高。

上述幾點及其他原因綜合，導致民眾對近期房地產相關政策的淡然，甚至是對貨幣化安置及專項債收儲、收購存量房產等重磅經濟政策的忽視。當然，也不排除輿論工具有意為之。

從國慶過后至今的上證指數走勢來看，A股處于調整階段，這也和政府對“慢?！钡钠貌恢\而合。慢牛，或許有助于股市結構的調整，包括 “去散戶化”、吸引國際資本等多重利好。

“飲鴆止渴”還是“緩兵之計”？

從大眾反應來看，部分人士對近期政策有些許微詞，認為當前階段不宜再走上貨幣化安置的老路，更不能再借此提振房地產市場，甚至批評給房地產的政策過多等等。這些擔憂有道理，但也僅僅是有“道理”而已。如果真正了解當前中國經濟所處的階段和狀況，定會作出相同的決策。筆者此前撰文呼吁政府出臺刺激政策，彼時被很多網友批評為“妄想”和“過時”，但很快一系列貨幣政策和財政政策陸續(xù)出臺。

如果有人將上述刺激政策視為房地產政策，也不無道理，畢竟消費和投資的重頭在“房地產”，救房地產也是在救宏觀經濟。只有宏觀經濟恢復穩(wěn)定，才能談產業(yè)政策，以及未來的財稅改革、科技強國……

但是，絕不能認為本輪的一系列政策只是房地產政策，與此同時中央還配套出臺了很多其他政策，包括股權投資、綠色消費、產業(yè)和科技振興等等。宏觀經濟牽一發(fā)而動全身，改革已然進入深水區(qū)，愿同諸君共觀之。

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