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(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

“物業(yè)要找到自己的發(fā)展之道?！?

8月19日，萬(wàn)物云發(fā)布2025年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全表示，房地產(chǎn)增量時(shí)代，物業(yè)企業(yè)跟著一起成長(zhǎng)，但在房地產(chǎn)進(jìn)入到存量階段時(shí)，物企來(lái)能否快速地尋找到自己的獨(dú)立發(fā)展之道，這是過(guò)去三年非常重要的一點(diǎn)。

在朱保全看來(lái)，那些找到了自己發(fā)展之道的物企，2025年會(huì)是一次反彈的機(jī)會(huì)，尤其是在收益方面。

朱保全上述言論的邏輯是：今天排名靠前的物企在歷史上或多或少都與母公司之間存在關(guān)聯(lián)交易，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)向好的時(shí)候，這部分關(guān)聯(lián)交易的毛利率水平不差，但在地產(chǎn)下滑階段，它就變成了對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)表的沖擊，使過(guò)去兩年物企的報(bào)表并不好看。

“但如果大家獨(dú)立發(fā)展的能力在過(guò)去三年已逐步構(gòu)建起來(lái)，而關(guān)聯(lián)交易的比例也已經(jīng)降到一定底部的時(shí)候，今年有可能會(huì)出現(xiàn)收益的剪刀差，靠獨(dú)立業(yè)務(wù)獲得收益的增量會(huì)大于關(guān)聯(lián)交易，也就是與開(kāi)發(fā)商相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利下滑的差值將會(huì)變成正向。”朱保全說(shuō)道。

行業(yè)分化

很顯然，萬(wàn)物云正是朱保全口中找到自己發(fā)展之道的物企之一。

2025年上半年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入181.4億元，同比增長(zhǎng)3.1%；毛利24.9億元，同比增長(zhǎng)3.8%；凈利潤(rùn)8.4億元，同比增長(zhǎng)5.4%；核心凈利潤(rùn)達(dá)13.2億元，同比增長(zhǎng)10.8%，交出來(lái)一份漂亮的成績(jī)單。

與萬(wàn)物云類(lèi)似，多家物業(yè)企業(yè)同期業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出。

雅生活服務(wù)發(fā)布的正面盈利預(yù)告顯示，預(yù)期期內(nèi)公司股東應(yīng)占利潤(rùn)同比大幅增長(zhǎng)，核心原因是 2025 年上半年公司通過(guò)修訂合同信用條款、調(diào)整業(yè)務(wù)模式、推進(jìn)工抵資產(chǎn)及提起訴訟等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，有效管理應(yīng)收款項(xiàng)，未對(duì)關(guān)聯(lián)方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)新增大額減值撥備。

而 2024 年同期，雅生活服務(wù)受關(guān)聯(lián)方拖累嚴(yán)重，以至于其在2024 年出現(xiàn)上市 6 年以來(lái)的首次虧損，主要由于關(guān)聯(lián)方客戶(hù)信貸風(fēng)險(xiǎn)增加、年內(nèi)計(jì)提大額減值虧損所致，報(bào)告期內(nèi)僅金融資產(chǎn)減值損失計(jì)提金額同比增加 709.5% 至 43.29 億元。

佳源服務(wù)同樣預(yù)期業(yè)績(jī)向好，截至 2025 年 6 月 30 日止六個(gè)月，其凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)介于 1.2 億元至 1.5 億元，較 2024 年同期的 6320 萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)顯著提升。

融創(chuàng)服務(wù)與東原仁知服務(wù)也實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)突破。其中，融創(chuàng)服務(wù)預(yù)計(jì)，2025 年上半年公司股東應(yīng)占溢利預(yù)計(jì)不低于 1 億元，較 2024 年同期的 4.72 億元虧損實(shí)現(xiàn) “扭虧為盈”。東原仁知服務(wù)則在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益 7.937 億元，同比增 3.1%；利潤(rùn) 2880 萬(wàn)元，同比增 14.2%，公司股東應(yīng)占利潤(rùn) 2580 萬(wàn)元，同比增幅達(dá) 7.6%。

與上述企業(yè)的穩(wěn)健增長(zhǎng)形成對(duì)比，仍有部分物業(yè)企業(yè)尚未找到適配的發(fā)展路徑，業(yè)績(jī)承壓明顯。

遠(yuǎn)洋服務(wù)此前發(fā)布的盈利警告顯示，2025 年上半年公司股東應(yīng)占虧損預(yù)計(jì)介于 2.95 億元至 3.26 億元，而 2024 年同期仍錄得 5930 萬(wàn)元的股東應(yīng)占溢利，呈現(xiàn) “由盈轉(zhuǎn)虧” 態(tài)勢(shì)。

中駿商管智慧服務(wù)的利潤(rùn)則出現(xiàn)同比下滑，2025 年上半年母公司所有人應(yīng)占溢利預(yù)計(jì) 3000 萬(wàn)元至 3500 萬(wàn)元，較 2024 年同期的 8000 萬(wàn)元大幅減少。

整體來(lái)看，2025 年上半年的物業(yè)行業(yè)分化，部分企業(yè)已找到清晰發(fā)展路徑，交出亮眼成績(jī)單；另有企業(yè)尚未破局，仍面臨虧損或利潤(rùn)下滑的壓力。

部分企業(yè)無(wú)奈撤場(chǎng)

即使有不少物企業(yè)績(jī)向好，但不可否認(rèn)的是，物業(yè)行業(yè)整體依然承壓。

在此背景下，企業(yè)間的分化愈發(fā)明顯，部分企業(yè)選擇主動(dòng)撤場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近期已有龍湖物業(yè)、金科服務(wù)、中海物業(yè)等超 10 家物業(yè)企業(yè)發(fā)布主動(dòng)撤場(chǎng)公告 。

從撤場(chǎng)原因來(lái)看，物業(yè)費(fèi)相關(guān)問(wèn)題首當(dāng)其沖。

此前，部分地方政府積極出臺(tái)物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策，規(guī)范市場(chǎng)定價(jià)秩序。例如，深圳明確普通住宅前期物業(yè)費(fèi)最高標(biāo)準(zhǔn)為3.9元/平方米/月；廣州則將普通住宅前期物業(yè)費(fèi)劃分為五級(jí)，其中有電梯住宅最高2.8元/平方米/月，無(wú)電梯住宅最高1.9元/平方米/月，為行業(yè)收費(fèi)設(shè)定了清晰“紅線”。

“紅線”壓力下，個(gè)別頭部物企因物業(yè)費(fèi)調(diào)整面臨經(jīng)營(yíng)難題無(wú)奈退盤(pán)。

例如，萬(wàn)科華彩城物業(yè)服務(wù)因按當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價(jià)大幅降價(jià)，導(dǎo)致企業(yè)難以維持運(yùn)營(yíng)而無(wú)奈退場(chǎng)；濱江服務(wù)則因杭州萬(wàn)固珺府項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)從2.8元/平方米降至2.2元/平方米后，無(wú)法保障現(xiàn)有服務(wù)品質(zhì)，最終選擇退出該項(xiàng)目；中海物業(yè)向鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)發(fā)出撤場(chǎng)公告信，自 2023 年 3 月以來(lái)，該小區(qū)因入住率低，累計(jì)欠繳物業(yè)費(fèi)達(dá) 59.59 萬(wàn)元，企業(yè)無(wú)力持續(xù)墊資運(yùn)營(yíng)。

開(kāi)發(fā)商歷史遺留問(wèn)題也是導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)撤場(chǎng)的重要因素。

以金碧物業(yè)退出岳陽(yáng)湘陰六建溪上桃花源小區(qū)為例，該項(xiàng)目因恒大集團(tuán) “爆雷” 延期交付，部分業(yè)主以延期交付、房屋質(zhì)量問(wèn)題等原因，不及時(shí)支付物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)連年虧損，無(wú)法維持正常運(yùn)營(yíng) 。

談及物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，萬(wàn)物云執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營(yíng)官何曙華在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，過(guò)去在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展期，房屋供給數(shù)量以及價(jià)格都處于上行趨勢(shì)，業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)價(jià)格敏感度不高；如今市場(chǎng)調(diào)整，業(yè)主對(duì)物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和價(jià)格的關(guān)注度顯著提升，部分地方政府順應(yīng)出臺(tái)相關(guān)物業(yè)費(fèi)價(jià)格政策，物業(yè)行業(yè)正在從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量競(jìng)速”。

基于此，萬(wàn)物云提出彈性定價(jià)策略，即通過(guò)解構(gòu)508項(xiàng)服務(wù)為模塊化菜單，業(yè)主按需組合并明晰定價(jià)規(guī)則。

萬(wàn)物云執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營(yíng)官何曙華特別強(qiáng)調(diào)，彈性定價(jià)不是鼓吹物業(yè)費(fèi)降價(jià)，它既尊重業(yè)主對(duì)于服務(wù)品質(zhì)期望的合理訴求，也保障物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)與生存空間，最終在業(yè)主、企業(yè)、政府三方之間形成動(dòng)態(tài)平衡。