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(文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

當(dāng)“冰雪熱潮”降溫，冰雪文旅也成了房企需要甩掉的包袱。

在拿地5年之后，華發(fā)股份決定將深圳前海7宗用于冰雪世界的商業(yè)地塊“割肉”脫手，讓深圳市土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)。

雖然收儲(chǔ)價(jià)格較拿地價(jià)格折損約14億元，但華發(fā)選擇盡快丟掉包袱，收回現(xiàn)金流。

華發(fā)股份在7月末晚間發(fā)布了土地回收公告，宣布深圳市土地儲(chǔ)備中心以44.05億元的價(jià)格，將全資子公司融華置地持有深圳前海冰雪世界7宗地塊收儲(chǔ)，總面積約為7.0468萬平方米。

收儲(chǔ)完成后，這次交易產(chǎn)生的虧損，將超過公司2024年經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的50%。

盡管如此，在當(dāng)前的行情下，華發(fā)股份至少能回收大筆現(xiàn)金流，緩解當(dāng)前的資金壓力。

而在經(jīng)歷高點(diǎn)拿地、合作方退出、土地價(jià)值縮水、建設(shè)工程“騎虎難下”的情況下，對(duì)于華發(fā)股份而言，退地收儲(chǔ)，似乎已經(jīng)是眼下為數(shù)不多的解決方案。

熱門文旅地塊歷經(jīng)波折被“甩包袱”

從高點(diǎn)拿地到黯然收儲(chǔ)，華發(fā)深圳前海冰雪世界可謂歷經(jīng)波折。

2020年11月，華發(fā)股份和融創(chuàng)中國(guó)以127.1億元價(jià)格，聯(lián)手拿下深圳寶安沙井總面積43.68萬平方米地塊，計(jì)劃建設(shè)融創(chuàng)華發(fā)深圳冰雪文旅城，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，建設(shè)期到2026年12月。

彼時(shí)正是冰雪文旅如火如荼之際，融創(chuàng)也大舉以冰雪為主題壓寶文旅地產(chǎn)，先后在廣州、成都、昆明、西安等地推出冰雪文旅項(xiàng)目。因此，深圳冰雪文旅城最初以融創(chuàng)為主導(dǎo)，項(xiàng)目持股51%，華發(fā)股份持股49%。

僅僅一年后，融創(chuàng)就因流動(dòng)性危機(jī)暫停了項(xiàng)目，并在市場(chǎng)尋求買家，但遲遲無人接盤。直到2023年1月，也就是拿下冰雪文旅城2年后，華發(fā)股份作為地塊另一方股東，以35.8億元收購(gòu)了項(xiàng)目51%的股權(quán)及債權(quán)，將這一地塊作為全資項(xiàng)目，并更名為現(xiàn)在的“深圳前海華發(fā)冰雪世界”。

冰雪世界規(guī)劃龐大，總建面積約131萬平方米，總投資約367億元，其中包括室內(nèi)雪世界冰雪中心、人才房、辦公集群、主題商業(yè)等等。

然而能夠快速資金回流的，還是人才房部分。2023年3月，人才房進(jìn)行公開申購(gòu)，項(xiàng)目均價(jià)約為3萬元/平方米，到去年底已經(jīng)交付3700套，今年5月還在深圳寶安區(qū)住建局放開了65套房源的銷售申購(gòu)。室內(nèi)滑雪場(chǎng)和酒店部分，則計(jì)劃在今年10月開業(yè)。

被收儲(chǔ)的地塊主要為項(xiàng)目的商業(yè)用地，包括辦公、地上地下商業(yè)以及公共設(shè)施配套。相較于住宅，商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目的資金回報(bào)周期更長(zhǎng)，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行期，非核心區(qū)的大宗資產(chǎn)的縮水幅度更大，交易周期也更長(zhǎng)。

從公告的價(jià)格來看，地塊原值為58.41億元，收儲(chǔ)價(jià)格約為44.05億元，減值縮水約14億元，估值增值率為-24.59%，相當(dāng)于土地價(jià)值打了7.5折。

有業(yè)內(nèi)人士指出，這一價(jià)格在當(dāng)下的行情下，已不算“賤賣”：“冰雪世界地塊位置比較偏遠(yuǎn)，不算深圳核心區(qū)，周圍項(xiàng)目折價(jià)也不止這個(gè)數(shù)?？梢詤⒄盏氖?月份深圳世茂龍崗的的深港綜合體項(xiàng)目，12宗地塊價(jià)格176億元，收儲(chǔ)價(jià)格68億元，不到4折水平。”

華發(fā)股份在公告中稱，這次交易是為了加快推進(jìn)公司滯重地塊盤活工作，降低資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避持續(xù)開發(fā)存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，盤活沉淀資產(chǎn)，回籠資金。通過收儲(chǔ)，能夠進(jìn)一步優(yōu)化公司現(xiàn)金流狀況。通過政府收回收購(gòu)方式預(yù)計(jì)回籠資金超40億元，將增強(qiáng)公司流動(dòng)性。

收儲(chǔ)“補(bǔ)血”流動(dòng)性，管理層接連更迭

增強(qiáng)流動(dòng)性，可能是華發(fā)股份迫切的需求點(diǎn)。

和融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)手拿地的2020年，華發(fā)股份當(dāng)年的營(yíng)收為510億元，較上年的營(yíng)收攀升了53.87%；歸母凈利潤(rùn)達(dá)到29.02億元，當(dāng)年期末的在手現(xiàn)金及等價(jià)物余額為426.11億元。

到了接盤融創(chuàng)股權(quán)的2023年，華發(fā)股份營(yíng)收攀升至721.45億元，成為歷年來營(yíng)收金額的頂峰。

但此時(shí)歸母凈利潤(rùn)額反而下滑至18.38億元，出現(xiàn)29.58%的同比降幅。而當(dāng)年的期末在手現(xiàn)金及等價(jià)物則是454.69億元，雖然相對(duì)較為充裕，但已經(jīng)比前一年減少了75.21億元。

時(shí)至2024年末，華發(fā)股份營(yíng)收已經(jīng)降至599.92億元，同比降幅達(dá)到16.84%；歸母凈利潤(rùn)額更是縮水至9.51億元，同比大幅下滑48.24%。

期末現(xiàn)金余額更是出現(xiàn)近年來最大的降幅，到年末水平降至325.65億元，較上年水平減少了129.04億元，降至2020年以來最低水平。

財(cái)報(bào)顯示，截至去年末，華發(fā)股份1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為200.41億元，加上連年縮緊的在手現(xiàn)金額，資金流表現(xiàn)并不寬裕。

因此，雖然“斷尾”收儲(chǔ)損失了華發(fā)股份去年約一半的年度凈利潤(rùn)，但至少能夠?yàn)檩^為緊張的現(xiàn)金流進(jìn)行補(bǔ)充。

事實(shí)上，甩掉沉重的沉淀資產(chǎn)，對(duì)未開發(fā)的商業(yè)地塊止損，也標(biāo)志著是珠海國(guó)資持續(xù)深化改革力度，調(diào)整房地產(chǎn)戰(zhàn)略布局。從更長(zhǎng)的時(shí)間周期看，在管理層方面，也進(jìn)行著同步的調(diào)整。

包括冰雪世界等眾多地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)，華發(fā)股份的諸多重要地產(chǎn)項(xiàng)目，是原華發(fā)股份董事局主席李光寧在任時(shí)期的重要工作成果。這位華發(fā)體系的“老人”，自1998年加入華發(fā)股份以來，歷任公司董事局秘書、董事、董事局副主席、總裁等職務(wù)，并2014年起擔(dān)任公司董事局主席。

在李光寧帶隊(duì)期間，華發(fā)股份從2012年開始開啟“立足珠海、面向全國(guó)”的發(fā)展戰(zhàn)略，形成全國(guó)化銷售戰(zhàn)略，并從2020年開始，銷售額實(shí)現(xiàn)超過千億。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期，李光寧也在集團(tuán)內(nèi)被委以重任。

2012年，珠海國(guó)資委發(fā)發(fā)文，任命李光寧為珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、法定代表人。

但到了2019年1月，華發(fā)集團(tuán)對(duì)李光寧的介紹則已經(jīng)是總經(jīng)理職務(wù)。

今年1月，華發(fā)集團(tuán)進(jìn)行人事變動(dòng)調(diào)整，任命謝偉為公司黨委書記、董事長(zhǎng)，李光寧繼續(xù)擔(dān)任總經(jīng)理，兼任華發(fā)股份董事局主席。時(shí)間推進(jìn)至5月末，華發(fā)股份再發(fā)公告，宣布董事局主席李光寧因工作調(diào)整，調(diào)任珠?？萍籍a(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)人，申請(qǐng)辭去在華發(fā)股份的董事局主席、董事及在公司擔(dān)任的其他所有職務(wù)。原董事局副主席郭凌勇則接棒李光寧，被選為新一任董事局主席。

珠?？萍技瘓F(tuán)由華發(fā)和格力兩大珠海國(guó)資集團(tuán)整合而來，今年5月正式掛牌成立。公開信息顯示，謝偉擔(dān)任董事長(zhǎng)，李光寧則任公司總經(jīng)理、董事。

這似乎也是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)命運(yùn)發(fā)展下的一個(gè)縮影：當(dāng)熱潮退去賣點(diǎn)降溫，曾經(jīng)的熱門項(xiàng)目成為房企甩手的包袱，曾經(jīng)的行業(yè)領(lǐng)軍人物已踏上新的征程。