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LPR“鎖長放短”，對房市有何影響？

黑龍江住建廳開會當天，中國央行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心下調(diào)LPR報價，但僅下調(diào)1年期LPR利率5個基點，5年期則保持不變。這會對房地產(chǎn)信貸環(huán)境產(chǎn)生何種影響，引發(fā)市場較多關注。

東吳證券認為，央行僅下調(diào)1年期LPR利率，5年期則保持不變，體現(xiàn)的可能是央行響應中央經(jīng)濟工作會議“房住不炒”的號召，貨幣政策對于地產(chǎn)依舊是托而不舉的態(tài)度，10月以來按揭貸款、開發(fā)貸等持續(xù)回暖，但是諸如下調(diào)首付比例等全面寬松政策難以再現(xiàn)。

貝殼研究院也認為，下調(diào)1年期LPR，將有效促進相關資金支持實體經(jīng)濟發(fā)展，而作為房貸利率基準錨的5年期以上LPR保持不變，表明政策是要從宏觀層面促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，而非刺激樓市。

在此次LPR調(diào)整前，國金證券曾發(fā)布研報稱，5年期LPR調(diào)整概率極低，一旦調(diào)整將代表房地產(chǎn)政策出現(xiàn)本質(zhì)松動，對當前共同富裕的政策實施邏輯是一種挑戰(zhàn)，意味著走上房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的老路。

不過，盡管5年期LPR已經(jīng)20個月未變，但貝殼研究院發(fā)布的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，103個城市的首套、二套房貸利率均有所回落：12月，103個城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個基點；四季度以來，首套、二套房貸利率較9月高點累計回調(diào)10個、8個基點。

100+城市主流房貸利率走勢 圖源：貝殼研究院

事實上，監(jiān)管層從9月份就已開始關注到，由于部分城市銀行房貸額度收緊、貸款審批時間延長，造成房企的資金和銷售的問題。央行在當月舉行的三季度例會上首提“兩個維護”：要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。隨后，信貸端開始有所放松。

進入12月，監(jiān)管層再次釋放重大利好，明確支持首套房、改善性住房按揭需求。

12月3日，銀保監(jiān)會強調(diào)“重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”；12月8日至10日舉行的中央經(jīng)濟工作會議提出，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。此后，各個城市落實“因城施策”并密集調(diào)降房貸利率和房款周期。

實際上，自12月15日，央行宣布下調(diào)金融機構存款準備金率0.5個百分點之后，行業(yè)分析人士就普遍認為，后期房地產(chǎn)市場信貸環(huán)境將進一步改善。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，1年期LPR下調(diào)本身和房地產(chǎn)的關系不大，客觀上也不會對房地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。不過考慮到在降準大環(huán)境下，銀行可貸資金規(guī)模會增多，資金面的寬裕，客觀上也會使得房貸利率有下調(diào)的可能。

東吳證券認為，展望未來，降息還有空間，窗口期在2022年第一季度的概率更大：

以我為主之下，貨幣政策繼續(xù)專注于國內(nèi)經(jīng)濟。從經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，2022年第一季度經(jīng)濟的壓力較大，一方面，2021年第一季度地產(chǎn)銷售、投資等的高基數(shù)會導致2022年同期增長數(shù)據(jù)面臨較大的壓力，另一方面就業(yè)情況的邊際惡化短期內(nèi)可能難以扭轉(zhuǎn)。這可能意味著5bp的LPR降息是不夠的。此外，僅降低LPR不調(diào)整政策利率可能使得銀行本已處于低位的凈息差進一步收窄，不利于后續(xù)銀行機構在寬信用中的發(fā)力。除此之外，考慮到通脹壓力下美聯(lián)儲加息可能提前至2022年第二季度，參考歷史美聯(lián)儲加息階段中國央行難以大幅寬松，這也意味著央行進一步降息（下調(diào)MLF和公開市場操作利率）的窗口主要在 2022年第一季度。

東吳證券2021年12月研報截圖

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