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【文/觀察者網 奕含】

1月12日，萬達集團召開2018年年會，董事長王健林做報告，首先感謝黨和政府，然后宣布向文化、服務業(yè)轉型，今年萬達商業(yè)將放棄全部房地產業(yè)務，“一平方米房產開發(fā)也不能有”。

13日，萬達集團官方刊發(fā)了這篇萬字報告，王健林在開篇表示，萬達30年的發(fā)展就是中國改革開放的一個縮影。可以說，沒有黨和政府領導的改革開放，就沒有今天的萬達。因此萬達發(fā)自內心感謝黨和政府，感謝改革開放。

在回顧2018年工作時，王健林表示，在全國經濟下行壓力增大形勢下，萬達4個產業(yè)集團都完成年度任務，“取得這些成績不容易，去年很多線下企業(yè)，服務業(yè)也好，制造業(yè)也好，收入增長或絕對數(shù)都在下降。”

分析取得成績的原因，王健林提到2018年集團資本運作取得進展，2018年資本運作合同收入827億元人民幣，已收回現(xiàn)金627億元人民幣。這些收入中，絕大部分是股權資本運作，少部分是資產轉讓?！斑@些資本運作收入支持了萬達去杠桿、降負債戰(zhàn)略，保證了企業(yè)現(xiàn)金流需要?！?

去年是萬達轉型的重要一年。對此，王健林用“現(xiàn)在說萬達轉型已經成功不算為過”評價。在他看來，萬達收入結構已經改變，主要收入來源已經不是房地產：2018年，萬達服務業(yè)收入1609億元，占總收入的75.1%，房地產收入僅占24.9%。“應該說萬達已經不是房地產企業(yè)，而是以服務業(yè)為主、有房地產業(yè)務的綜合性企業(yè)集團。”

王健林指出，服務業(yè)收入中，有穩(wěn)定增長預期的租金收入達328.8億元，占總收入的15.3%?！斑@是集團收入中，我們最希望看到增長的部分，也是最可靠的部分。再過幾年，萬達租金收入如達到千億，單憑這一條，我們就能‘任憑風浪起，穩(wěn)坐釣魚船’?！?

對于萬達轉型，王健林進一步指出，2018年，是文化成為萬達轉型最大收入。文化產業(yè)收入占集團比重達32.3%。文化集團不僅規(guī)模中國最大，在世界也排在前列。

此外，王健林還提及集團負債，目前關鍵指標已出現(xiàn)大幅下降：在房地產行業(yè)中，有息負債不能太多。2018年，萬達有息負債大幅同比減少約30%。應該是國內大型企業(yè)中，有息負債率下降最多的企業(yè)之一。特別是萬達海外負債基本解決，目前只剩下少部分沒有到期的負債，萬達在海外有高于其額度的應收款和現(xiàn)金存款。“說萬達海外要違約的人，恐怕永遠要被打臉。”

在總結了去年工作后，王健林談及今年工作的主要任務。

王健林表示，按照投資協(xié)議，萬達商業(yè)今年內要剝離所有房地產業(yè)務，一平方米房地產開發(fā)也不能有，成為徹底的商業(yè)管理運營企業(yè)。

在剝離房地產業(yè)務的同時，王健林還提出了萬達的新戰(zhàn)略，今后要重點服務消費、聚焦大健康等優(yōu)勢產業(yè)。此外，2019年，萬達體育和傳奇影業(yè)都要開展資本運作，要出成績；萬達廣場資產證券化，“像萬達廣場現(xiàn)金流好，資產又有升值空間，這么好的物業(yè)，我理解在市場上應該屬于稀缺資源。希望資本中心努力，今年要把資產證券化做起來。”

萬達集團官網截圖

附：萬達集團2018年工作總結

董事長  王健林

（2019年1月12日）

各位同仁：

首先代表集團對大家參加年會表示熱烈歡迎！2018年是中國改革開放40周年，也是萬達集團成立30周年，所以今年年會對萬達有特殊意義。

30年前，在中國改革開放大潮的推動下，我們成立了幾十個人的小企業(yè)。歷經30年發(fā)展，萬達現(xiàn)在已成為一家大型跨國企業(yè)集團。每年年會都有很多外國同仁來參加會議，工作報告也有同聲傳譯，這些都是國際化的標志。

在中國，萬達創(chuàng)造了“萬達廣場就是城市中心”的奇跡和獨特的商業(yè)模式。前一段時間，我去廣州參加萬達匹茲堡醫(yī)學中心國際醫(yī)院簽約，廣州當?shù)氐娜f達公司讓我去蘿崗萬達廣場參觀，我記得當年簽約時這里就是農村，項目周邊沒多少居民，給我介紹情況的是一位村長。對于要不要在這里投資建萬達廣場，內部還有爭論。因為看到規(guī)劃是發(fā)展科技城，而且正在修建兩條交匯的地鐵，我們決定投資?，F(xiàn)在這里完全變成了一個繁華新城區(qū)，燈火輝煌，熱鬧非常，蘿崗萬達廣場也成為廣州人流量排名第一的萬達廣場，這是“萬達廣場就是城市中心”非常好的一個例證。

在世界，我們創(chuàng)造了唯一一家橫跨亞洲、歐洲、美洲、澳洲四大洲，處于全球領先地位的影視企業(yè)。在萬達之前，還沒有跨洲經營的影視企業(yè)，萬達創(chuàng)造了世界嶄新的模式。

萬達30年的發(fā)展就是中國改革開放的一個縮影。可以說，沒有黨和政府領導的改革開放，就沒有今天的萬達。因此萬達發(fā)自內心感謝黨和政府，感謝改革開放。

2018年，萬達集團在董事會正確指導下，在丁總為首的管理層和全體員工奮斗下，實現(xiàn)了年初預定的各項指標。對2018年工作進行總結還是那句老話，掛一漏萬，年會沒講到的公司不代表工作做得不好，也不代表對你們的工作不重視。每年的年會工作總結對我來講既是腦力活，又是體力活。每年元旦過后，人力資源中心、財務中心把全集團總結材料給我，厚厚幾大本，幾天時間里我就要認真讀完、再提煉寫成終結提綱。

一、去年工作主要成績

（一）全面完成工作任務

2018年，全集團資產（按成本法計算）6257.3億元，因為去年資產轉讓因素，同比下降11.5%；收入實際實現(xiàn)2512.7億元，我們決定將其中已簽訂項目轉讓協(xié)議、但還沒辦理完手續(xù)部分的370億元收入從年度計劃及統(tǒng)計中減去，所以萬達2018年收入為2142.8億元，完成年計劃的101.6%，同比下降5.7%。其中：

萬達商管集團收入376.5億元，完成計劃101%，同比增長25.9%；租金收入328.8億元，完成計劃100.7%，同比增長28.8%，連續(xù)10年租金環(huán)比增長超過20%；租金收繳率100%，連續(xù)13年創(chuàng)造行業(yè)大型企業(yè)世界紀錄。酒店管理公司收入14億元，完成年計劃的104%，同比增長21%。開業(yè)萬達廣場49個（不含轉讓資產項目）；新增持有物業(yè)452萬平方米，累計持有物業(yè)3586萬平方米。萬達廣場總客流38億人次，同比增長19%。取得這些成績不容易，去年很多線下企業(yè)，服務業(yè)也好，制造業(yè)也好，收入增長或絕對數(shù)都在下降。

文化集團收入692.4億元，完成年計劃的101.3%，同比增長9.2%。其中影視公司收入580.6億元，完成年計劃的103.2%，同比增長9.2%。體育公司收入88.3億元，完成年計劃的94%，同比增長22.9%。體育公司95%以上的業(yè)務來自海外，海外市場很穩(wěn)定，但因為2018年是世界杯年，所以收入增長幅度大一些，這是特殊情況。寶貝王公司收入20.8億元，完成年計劃的89%，同比增長44.3%；文旅公司收入2.7億元（不含轉讓文旅項目）。

地產集團收入540.2億元，完成年計劃105.8%，同比減少34.9%；回款610.4億元，完成年計劃的102.5%，同比減少3.3%。

金融集團收入433.6億元，完成年計劃101%，同比增加28.6%。

集團其它收入100.1億元，完成年計劃101.8%。

在全國經濟下行壓力增大形勢下，萬達4個產業(yè)集團都完成年度任務，其中努力艱辛可想而知，我代表集團董事會對全體員工的努力工作，說一聲謝謝，謝謝大家！

（二）持續(xù)轉型顯示效果

萬達初始轉型始于20年前，從單純住宅開發(fā)轉向持有商業(yè)中心開發(fā)運營，4年前集團又提出全面轉型現(xiàn)代服務業(yè)，2018年，我們堅持轉型見到明顯效果。

1、服務業(yè)收入占比提高。2018年，萬達服務業(yè)收入1609億元，占總收入的75.1%，房地產收入僅占24.9%。應該說萬達已經不是房地產企業(yè)，而是以服務業(yè)為主、有房地產業(yè)務的綜合性企業(yè)集團。服務業(yè)收入中，有穩(wěn)定增長預期的租金收入達328.8億元，占總收入的15.3%。這是集團收入中，我們最希望看到增長的部分，也是最可靠的部分。再過幾年，萬達租金收入如達到千億，單憑這一條，我們就能“任憑風浪起，穩(wěn)坐釣魚船”。

前幾天，我和幾位企業(yè)家朋友聊天，我說萬達商管是萬達的核心企業(yè)，我什么企業(yè)都能丟，這個不能丟。萬達商管也不是傳統(tǒng)企業(yè)，現(xiàn)在商業(yè)講線上線下融合，線下同樣在進步。外面看沒有變，里面內容不斷在變。不用說二十年，就是與十年、五年前相比萬達廣場店家都大不一樣，誰不行就淘汰出去，不斷有新內容進來。建一個商業(yè)項目費時費力，但是一旦建成，經過兩三年培育期就成為穩(wěn)定的印鈔機。舉個例子，上海五角場萬達廣場12年前開業(yè)，當時投資成本大約21億，現(xiàn)在一年租金7億，而且每年還在增長。雖然萬達商管看起來比一些科技企業(yè)“笨”一點，但現(xiàn)金流穩(wěn)定，收入雖然不能每年漲百分之幾十，但每年都在兩位數(shù)增長。很多企業(yè)一時干得挺好，但一個調整可能就沒了，而商業(yè)中心50年、100年都還在，都能看得見，所以萬達商管就是萬達的核心產業(yè)和核心現(xiàn)金流。

2、輕資產戰(zhàn)略見到效果。2018年開業(yè)的萬達廣場中，輕資產已達19個。新發(fā)展的58個萬達廣場中，輕資產達50個。從2019年起，開業(yè)的輕資產廣場超過一半，以后占比越來越高，也許幾年以后開業(yè)項目全部都是輕資產。新開業(yè)的酒店全部是委托管理的輕資產。

3、企業(yè)負債大幅下降。企業(yè)負債最重要的兩個指標：負債率和有息負債。負債率因行業(yè)不同，統(tǒng)計口徑不同，合理標準也不同。如金融業(yè)負債率90%都很正常，房地產行業(yè)因預收帳款也算負債，負債率也相對高一些。有息負債才是硬指標，是不能太多的。2018年，萬達有息負債大幅減少，同比2017年減少約30%。應該是國內大型企業(yè)中，有息負債率下降最多的企業(yè)之一。現(xiàn)在都說去杠桿、降負債，但很多企業(yè)降負債兩三個百分點就很痛苦、很吃力。特別是萬達海外負債基本解決，目前只剩下少部分沒有到期的負債，萬達在海外有高于其額度的應收款和現(xiàn)金存款。說萬達海外要違約的人，恐怕永遠要被打臉。

4、轉型認識更趨一致。萬達為什么要從房地產轉型？為什么否定自己已經成熟、做得不錯的商業(yè)模式？為什么折騰自己？因為房地產行業(yè)有兩個比較大的缺陷，一是房地產是強周期性行業(yè)，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業(yè)死掉。大型企業(yè)通過開發(fā)比較多的項目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全擺脫周期。二是房地產現(xiàn)金流不長遠。房子不是快銷品，即使比起汽車這樣的耐用消費品，更新速度也慢得多。買多套房的人基本都是為了投資，真正自己居住，更新?lián)Q代是很慢的，很多人買一套房子住一輩子，甚至傳承幾代人。一個國家城市化率達到70%左右，房地產市場就會萎縮。一些企業(yè)在房地產行業(yè)活上幾十年、上百年是可能的，但是市場銷量萎縮后，行業(yè)里的企業(yè)數(shù)就會大幅減少。

基于這兩點原因，萬達一定要堅決轉型，發(fā)展擁有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流、有科技含量的產業(yè)。前兩年對集團轉型現(xiàn)代服務業(yè)，部分管理層還有疑慮。2018年看到國家對房地產行業(yè)政策的調整和整個行業(yè)的變化，萬達同仁特別是管理層對萬達轉型現(xiàn)代服務業(yè)的認識更趨一致，大家更認同集團董事會戰(zhàn)略決策的前瞻性。對大型企業(yè)來說，轉型知易行難。前兩天我看了一篇文章，說房地產轉型是偽命題，那是因為他們轉不了才這么說。不僅房地產行業(yè)，任何行業(yè)轉型都不容易，轉型是極其痛苦、需要長時間才能完成的過程。隨著租金收入不斷增加，新生現(xiàn)代服務業(yè)產業(yè)的成長，萬達一定會越來越健康，越來越運行良好。其實現(xiàn)在說萬達轉型已經成功不算為過，因為萬達收入結構已經改變，主要收入來源已經不是房地產。但我們還在轉型過程中，最終完成目標是2020年。萬達已走在正確道路上，我們一定會成為中國大型房企、大型民企、大型企業(yè)轉型成功的典范。