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政府決定“去庫(kù)存”，但幻想房?jī)r(jià)大跌不現(xiàn)實(shí)

子渡金影

“今有廣廈千萬(wàn)間，壓得房地產(chǎn)商盡苦臉，風(fēng)雨不動(dòng)安如山”.......如果唐朝“憤青”杜甫穿越到今天，大概那首《茅屋為秋風(fēng)所破歌》，就要被寫成《樓市為庫(kù)存所困歌》了。

中國(guó)究竟有多少房子？恐怕沒(méi)人說(shuō)得清。但是買不起房子的島叔們最近對(duì)這樣一組數(shù)據(jù)還是有些耿耿于懷：截至2015年11月，全國(guó)房地產(chǎn)已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，全國(guó)整體庫(kù)存約為63億平方米。如果按照過(guò)去三年平均銷售速度來(lái)計(jì)算，消化這些庫(kù)存至少需要5年。

樓市之困

一邊是買不起房子的年輕人，另一邊則是大量空置的房屋。中國(guó)樓市這種冰山與火焰的并存，讓人仿佛置身于山城重慶的軌道交通，誰(shuí)也不知道自己乘坐的究竟是輕軌還是地鐵。

如果一個(gè)市場(chǎng)不能讓供需雙方充分對(duì)接進(jìn)而將商品基本出清，那這個(gè)市場(chǎng)一定是有什么問(wèn)題。

從宏觀來(lái)看，經(jīng)濟(jì)周期與人口周期對(duì)樓市的影響已經(jīng)開始疊加。作為比較容易發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及其相關(guān)的鋼鐵、水泥、玻璃、工程機(jī)械等等行業(yè)在前一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中可謂“表現(xiàn)神勇”，成為了過(guò)去三十多年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿Α?

不過(guò)，人無(wú)千日好，花無(wú)百日紅，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)或經(jīng)濟(jì)體都不可能永遠(yuǎn)高速增長(zhǎng)。人們居住條件不斷改善，作為傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的房地產(chǎn)卻迎來(lái)了周期性衰減。另一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)15—59歲的居民人口在2012年出現(xiàn)首次下降，這意味著可預(yù)見的“剛需”人群將會(huì)減少。

照理說(shuō)，該開發(fā)的都開發(fā)了，人口老齡化又步步逼近，可為啥很多人還是“為房所困”呢？這就涉及到樓市的結(jié)構(gòu)問(wèn)題了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差別非常大，不同地區(qū)房產(chǎn)之間的替代性很弱。這就好比有人餓了，如果他一時(shí)找不到山東煎餅，還可以就近吃天津煎餅充饑；但是如果他想在北京安家卻又嫌房?jī)r(jià)貴，那么即使鄂爾多斯的房?jī)r(jià)便宜，也幫不上他什么忙。

事實(shí)上，買不起房主要集中在北、上、廣、深等大城市，三四線城市則是庫(kù)存高企，而大量的年輕人卻依舊涌向一線城市。這種集體理性喪失的背后，其實(shí)是個(gè)體理性的彰顯。

因?yàn)閷?duì)正處在大有作為年華的年輕人而言，一線城市有著太多的誘惑：豐富的公共資源、多元的就業(yè)機(jī)會(huì)、較大的職業(yè)發(fā)展空間，最重要的一點(diǎn)——相比三四線城市和農(nóng)村而言，一線城市的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制更加公平，畢竟想在北上廣深“拼爹”可不是件容易的事。

可以說(shuō)，當(dāng)不同地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異、公共服務(wù)差異、社會(huì)公平差異等等不均衡體在適齡勞動(dòng)力的流動(dòng)決策中得到體現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就繼承了這種不均衡。

降價(jià)之難

去庫(kù)存、去庫(kù)存、去庫(kù)存！重要的事情說(shuō)三遍。今年下半年以來(lái)，從總書記到總理，從中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議到一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都展現(xiàn)出推動(dòng)樓市去庫(kù)存的堅(jiān)定決心。

說(shuō)到這，市場(chǎng)化意識(shí)較強(qiáng)的島友可能會(huì)問(wèn)：按照價(jià)格越低需求越大的市場(chǎng)規(guī)律，既然房?jī)r(jià)高、庫(kù)存大，那么開發(fā)商為什么不降價(jià)促銷以消化存量房呢？

島叔覺得，讓開發(fā)商簡(jiǎn)單降價(jià)就能解決問(wèn)題的想法有些簡(jiǎn)單。

一方面，就像營(yíng)業(yè)收入不等于凈利潤(rùn)，開發(fā)商有多大的讓利空間也要取決于其房地產(chǎn)開發(fā)成本。舉例來(lái)說(shuō)，如果開發(fā)商看上一塊地，想開發(fā)一個(gè)新的樓盤，那么它就需要向政府交納土地出讓金（通常在很大程度上影響了房?jī)r(jià)），向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在施工時(shí)，還有前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等等支出，如果向銀行貸款還要拿出利息成本。

數(shù)據(jù)顯示，在公布三季度報(bào)告的80家房企中，80家房企的平均凈利潤(rùn)率8%，達(dá)到歷史最低值。而2013年房企平均凈利潤(rùn)高達(dá)11.97%，2014年平均凈利潤(rùn)率則為10%。在這一背景下，一些房企轉(zhuǎn)行做體育，一些房企試水互聯(lián)網(wǎng)金融，還有一些房企玩起了石墨烯。

另一方面，政府本身也不能為了去庫(kù)存而坐視甚至引導(dǎo)房?jī)r(jià)大幅下跌。島叔認(rèn)為這里面有三大原因：

其一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于新舊動(dòng)力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游的產(chǎn)業(yè)鏈依然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及就業(yè)的一個(gè)“大塊頭”，如果房?jī)r(jià)暴跌影響了人們的信心及整個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的全局，因?yàn)檫@樣“去庫(kù)存”顯然是沒(méi)有贏家的。

其二，中國(guó)城鎮(zhèn)化正處于中后期，很多地方軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公共服務(wù)的提升還有賴于政府財(cái)政實(shí)力支持，如果房?jī)r(jià)過(guò)快下跌造成政府財(cái)力吃緊，則無(wú)疑不利于公共服務(wù)均等化的進(jìn)行，這也無(wú)助于緩解前面說(shuō)道的區(qū)域不均衡這一樓市的根本性結(jié)構(gòu)問(wèn)題。（正常的良性循環(huán)是：政府投資——＞基礎(chǔ)設(shè)施提高——＞房?jī)r(jià)上升——＞政府財(cái)政收入增加——＞政府投資）

其三，房地產(chǎn)商及其上下游企業(yè)從銀行借了不少錢，作為“房奴”的島鞭和島主也因?yàn)橘I房欠了債，如果房?jī)r(jià)大幅下挫，則銀行呆壞賬勢(shì)必激增，從而引發(fā)債務(wù)危機(jī)，甚至是系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

那么房?jī)r(jià)就不降了嗎？中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是這么說(shuō)的：“要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度?！?

可見，決策者的態(tài)度很鮮明，即：庫(kù)存需化解，房?jī)r(jià)應(yīng)該降，但不能讓其斷崖式下跌。政府、房地產(chǎn)企業(yè)都要按市場(chǎng)規(guī)律辦事，政府負(fù)責(zé)確保穩(wěn)定的外部經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境，而房地產(chǎn)企業(yè)則要順應(yīng)需求，并為自己的市場(chǎng)行為負(fù)責(zé)。換句話說(shuō)，無(wú)法處理高庫(kù)存的房企自然會(huì)面臨著其它房企兼并重組的命運(yùn)。

治本之策

正如前文分析的那樣，中國(guó)樓市的問(wèn)題其實(shí)牽扯甚廣，遠(yuǎn)非“供需決定價(jià)格”這一模型所能解釋。因此，在去庫(kù)存上面，除了適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，中央在最近還提出了不少的治本之策。

比如，中央說(shuō)“要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求?！逼浔举|(zhì)就是要通過(guò)戶籍制度改革破除對(duì)農(nóng)民工市民化的限制，使更多農(nóng)民能夠過(guò)上城市生活。（發(fā)改委今天就說(shuō)，要制定實(shí)施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶的方案。）

再比如，“以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口”的提法，則打開了使用“共有產(chǎn)權(quán)”、“融資租賃”等模式幫助房地產(chǎn)去庫(kù)存的空間，讓房屋這一重要的生產(chǎn)要素得以充分利用，避免土地資源浪費(fèi)。

而時(shí)隔37年后再次召開的中央城市工作會(huì)議則指出，“要提高市民文明素質(zhì)，尊重市民對(duì)城市發(fā)展決策的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，鼓勵(lì)企業(yè)和市民通過(guò)各種方式參與城市建設(shè)、管理，真正實(shí)現(xiàn)城市共治共管、共建共享?！边@樣的論述顯然是瞅準(zhǔn)了“城市治理”這一不同地區(qū)房地產(chǎn)分化的基層制度原因，希望通過(guò)抹平不同城市之間的“制度”差距，讓更多城市能夠提高對(duì)北上廣深的替代性。

對(duì)中國(guó)而言，房地產(chǎn)去庫(kù)存是一盤很大的棋，它關(guān)乎著社會(huì)財(cái)富的分配，關(guān)乎著年輕人的創(chuàng)造力是被釋放還是被壓垮，關(guān)乎著中國(guó)經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)力能否順利轉(zhuǎn)換，甚至關(guān)乎著全面二孩政策效果的發(fā)揮。