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【文/徐高】

大家好，非常高興能夠來(lái)到朗潤(rùn)·格政論壇，與姚老師和趙老師討論經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和地產(chǎn)行業(yè)。今天我先簡(jiǎn)單講一下當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，然后重點(diǎn)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析。我會(huì)分析當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題，及產(chǎn)生這些問(wèn)題的更深層次原因，然后給出化解地產(chǎn)行業(yè)短期困境、推進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的政策建議。

經(jīng)濟(jì)“內(nèi)冷外熱”，復(fù)蘇動(dòng)能不強(qiáng)

2022年這一輪疫情沖擊的峰值已經(jīng)過(guò)去。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前十大城市地鐵日均載客量已經(jīng)明顯回升，接近此輪疫情暴發(fā)前的水平。當(dāng)然，由于奧密克戎病毒的傳染性非常強(qiáng)，所以疫情未來(lái)走向還有比較高的不確定性，還可能有波折和反復(fù)。

隨著疫情沖擊的減弱，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已在明顯修復(fù)。今年6月，制造業(yè)PMI已回升到擴(kuò)張區(qū)間。但從PMI的分項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)需求面“內(nèi)冷外熱”態(tài)勢(shì)相當(dāng)明顯。

今年6月，我國(guó)PMI指標(biāo)中“新出口訂單”指數(shù)顯著上揚(yáng)。同時(shí)，反映內(nèi)需和外需總和的“新訂單”指數(shù)上升幅度卻相當(dāng)有限。如果以“新訂單”與“新出口訂單”兩個(gè)指標(biāo)數(shù)字之差作為國(guó)內(nèi)訂單情況的表征指標(biāo)，可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)下國(guó)內(nèi)訂單情況相當(dāng)弱，顯示內(nèi)需疲弱。因此，最近兩月我國(guó)總需求的改善主要靠外需拉動(dòng)。（圖1）

當(dāng)前我國(guó)這種“內(nèi)冷外熱”的情況與2020年2季度時(shí)我國(guó)的“內(nèi)熱外冷”很不一樣。2020年2季度，隨著疫情在全球的擴(kuò)散，我國(guó)出口二次探底。但同時(shí)由于國(guó)內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)政策明顯發(fā)力，帶動(dòng)內(nèi)需顯著走高，從而讓經(jīng)濟(jì)有力復(fù)蘇。但當(dāng)前，由于美國(guó)正在激進(jìn)地收緊貨幣政策，全球經(jīng)濟(jì)景氣也正在下滑，外需前景并不樂(lè)觀。而在此背景下，內(nèi)需又如此疲弱，未來(lái)幾個(gè)季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇力度可能明顯小于2020年。

陷入惡性循環(huán)的地產(chǎn)行業(yè)是內(nèi)需偏弱的主因

當(dāng)前我國(guó)內(nèi)需偏弱的主要源頭是房地產(chǎn)行業(yè)。我國(guó)地產(chǎn)投資增速在2021年下半年進(jìn)入下行通道，至今未明顯改觀。

盡管2022年上半年我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了一系列刺激基建投資的政策，帶動(dòng)基建投資增速有所上升。雖然基建投資的總規(guī)模與地產(chǎn)投資相當(dāng)，但它對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)力弱于地產(chǎn)，所以基建投資的上行很難完全對(duì)沖地產(chǎn)投資的下行。因此，即使政策在基建投資方面發(fā)力，內(nèi)需因地產(chǎn)而疲弱的態(tài)勢(shì)也難以改變。

下面讓我們把視線聚焦在地產(chǎn)行業(yè)上。

可以說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的疲弱狀態(tài)是最近十幾年所未見(jiàn)的。在2021年下半年，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)幾個(gè)核心指標(biāo)的增速就已進(jìn)入下行通道。目前，地產(chǎn)銷售面積、房屋新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積的同比增速都下滑至近十幾年的最低水平。（圖2）

但地產(chǎn)行業(yè)最讓人擔(dān)心的，還不是各項(xiàng)核心指標(biāo)增速處在十幾年的低位，而是行業(yè)當(dāng)前所處的極不正常的惡性循環(huán)狀態(tài)。

地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)中對(duì)利率變化相當(dāng)敏感的行業(yè)。國(guó)內(nèi)利率的下降往往會(huì)帶來(lái)地產(chǎn)融資的改善。以個(gè)人住房按揭貸款為例，在過(guò)去十幾年里的幾個(gè)周期中，一般當(dāng)國(guó)內(nèi)國(guó)債利率下降3個(gè)季度之后，按揭貸款增速就會(huì)明顯走高。但在最近一年中，國(guó)債利率早已下降，按揭貸款增速卻持續(xù)下降，創(chuàng)出十年新低。當(dāng)下按揭貸款增速與國(guó)債利率之間如此背離的走勢(shì)，在過(guò)去十多年從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。（圖3）

很顯然，最近一年國(guó)內(nèi)貨幣政策的寬松并未傳導(dǎo)至地產(chǎn)。究其原因，是如“三條紅線”這樣對(duì)于地產(chǎn)過(guò)于嚴(yán)厲的融資緊縮政策觸發(fā)了行業(yè)的下行，并將行業(yè)推入了惡性循環(huán)中。

一方面，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)站o，信用風(fēng)險(xiǎn)上升；另一方面，其他人對(duì)地產(chǎn)行業(yè)信心下降，主要表現(xiàn)為銀行對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的惜貸，以及購(gòu)房者因?yàn)閾?dān)心房屋交付而來(lái)的“惜購(gòu)”心態(tài)——不太敢買房子。這兩方面的因素相互加強(qiáng)，使地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了極其反常的疲弱狀態(tài)。地產(chǎn)行業(yè)僅憑自身力量，很難打破這種惡性循環(huán)。