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【文/羽扇觀金工作室】

9月17日，由上海市城市更新研究會、金磚財經(jīng)、綠地外灘中心、上海市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會資產(chǎn)管理分會、亞洲國際基金會、數(shù)權(quán)共創(chuàng)孵化器、海南省國際文化交流中心聯(lián)合主辦的第十四屆金磚論壇暨2025不動產(chǎn)資管大會在上海綠地外灘中心舉行。

本屆論壇以“喚醒萬億資產(chǎn)價值”為主題，匯聚了政府官員、資管專家、投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商和運(yùn)營商等各界精英，深度探討在存量時代背景下，如何通過價值重塑實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

與會嘉賓圍繞資產(chǎn)管理新模式、技術(shù)創(chuàng)新應(yīng)用、國際資本視角等議題展開深入交流，為行業(yè)發(fā)展指明了新的方向。論壇期間，多位專家提出了RWDa框架、“五化行動”等創(chuàng)新理念，并分享了眾多實(shí)踐案例，展現(xiàn)了在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，通過專業(yè)化資產(chǎn)管理和價值重塑破解困局的可行路徑。

存量時代呼喚價值重塑新思路

中國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從增量開發(fā)向存量運(yùn)營的深刻轉(zhuǎn)型。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長蔣家平在致辭中指出，過去依靠高周轉(zhuǎn)、高杠桿的發(fā)展模式已難以為繼，行業(yè)迎來以韌性生存和價值重塑為核心的新階段。面對萬億級城市更新與存量資產(chǎn)市場，如何喚醒資產(chǎn)價值、盤活優(yōu)質(zhì)資源成為行業(yè)共同課題。

上海市城市更新研究會秘書長張思柱強(qiáng)調(diào)，城市更新不是簡單的推倒重建，而是關(guān)于空間重構(gòu)、功能重塑、價值呈現(xiàn)的系統(tǒng)工程。需要通過更智慧的資本運(yùn)作、更精細(xì)的運(yùn)營管理、更前瞻的生態(tài)理念來喚醒每一處存量資產(chǎn)的生命力。

上海市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會資產(chǎn)管理分會會長、德必集團(tuán)董事長賈波表示，當(dāng)前正是“一地雞毛，一地黃金”的時代，危機(jī)背后蘊(yùn)藏著巨大機(jī)遇。通過專業(yè)化的資產(chǎn)管理，可以把“磚變成金子”，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值的重新發(fā)現(xiàn)和創(chuàng)造。

技術(shù)創(chuàng)新驅(qū)動行業(yè)范式變革

論壇上，多位專家提出了具有前瞻性的技術(shù)創(chuàng)新理念。北京國家數(shù)字出版基地研究院首席專家、創(chuàng)意之窗資產(chǎn)管理有限公司董事長蘇彤提出了“RWDa”全新框架，即真實(shí)世界數(shù)據(jù)資產(chǎn)通證化，包括RWA（真實(shí)世界資產(chǎn)）、RWD（真實(shí)世界數(shù)據(jù)）和RDA（真實(shí)世界數(shù)據(jù)資產(chǎn)）三個維度。

蘇彤認(rèn)為，傳統(tǒng)金融是“二次元”的局限，將豐富的真實(shí)世界簡化為可流通的紙幣。而在Web3.0時代，完全可以實(shí)現(xiàn)向“三次元”金融的躍遷，通過RWDa框架完整映射真實(shí)世界資產(chǎn)的價值層級和價值體系。他提出了存量資產(chǎn)盤活的“五化行動”邏輯：物權(quán)版權(quán)化、版權(quán)數(shù)據(jù)化、數(shù)據(jù)權(quán)益化、權(quán)益通證化、通證多元化，形成完整的價值閉環(huán)。

在實(shí)物期權(quán)戰(zhàn)略投資模式方面，蘇彤提出構(gòu)建“投創(chuàng)與投資雙環(huán)驅(qū)動”的資管新邏輯，通過錨定物權(quán)資產(chǎn)的數(shù)據(jù)資產(chǎn)形成投創(chuàng)階段，將資金變成更加活躍的數(shù)據(jù)要素。這種模式可以充分容納試錯和創(chuàng)新，為不動產(chǎn)資管提供全新的價值實(shí)現(xiàn)路徑。

人工智能和數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用也成為資管升級的重要推動力。多位嘉賓提到，通過AI生成內(nèi)容、地理信息系統(tǒng)、區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)鏈和知識圖譜等技術(shù)，可以構(gòu)建“全時空資產(chǎn)管理智慧底座”，從智能科技到社群科技、內(nèi)容科技、營銷科技等八大科技支柱，為不動產(chǎn)資管提供強(qiáng)大的技術(shù)支撐。

多元化實(shí)踐探索價值創(chuàng)造路徑

論壇期間，多位來自不同領(lǐng)域的專家分享了價值創(chuàng)造的實(shí)踐案例，展現(xiàn)了資管行業(yè)的多樣化探索路徑。

上海市城市更新研究會財經(jīng)工委會首席專家韓玉祥分析了國資平臺存量資產(chǎn)盤活的新模式。他指出，面對地方政府債務(wù)壓力和房地產(chǎn)市場下行，政府產(chǎn)業(yè)基金正在從傳統(tǒng)的財政出資向市場化運(yùn)作轉(zhuǎn)變。以合肥、深圳、上海為代表的三種模式各有特色：合肥注重產(chǎn)業(yè)鏈投資，深圳更像風(fēng)險投資，上海則充分利用金融中心優(yōu)勢。

韓玉祥建議，國資平臺應(yīng)該建立“投資+服務(wù)”的新模式，不僅提供資金，更要提供產(chǎn)業(yè)資源對接、政策申報指導(dǎo)等綜合服務(wù)，通過投創(chuàng)階段培育企業(yè)成長，再通過投資階段實(shí)現(xiàn)規(guī)?；顺?。

愛琴海集團(tuán)副總裁兼大資管中心總經(jīng)理黃宇清分享了商業(yè)地產(chǎn)資管的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。他指出，中國目前有近9000個購物中心項目，體量全球領(lǐng)先，但大多數(shù)項目都面臨底層和表層的雙重問題：底層包括產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、債務(wù)糾紛、股權(quán)不清等，表層則是缺乏專業(yè)運(yùn)營、定位不準(zhǔn)、業(yè)態(tài)老化等。

黃宇清強(qiáng)調(diào)，商業(yè)資管必須從單一空間向生態(tài)系統(tǒng)轉(zhuǎn)變，通過差異化定位、精細(xì)化運(yùn)營、數(shù)字化賦能等方式提升資產(chǎn)價值。他分享的無錫、常州等項目案例顯示，通過專業(yè)化改造和運(yùn)營，原本閑置的商業(yè)項目可以實(shí)現(xiàn)從虧損到盈利的轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)價值提升數(shù)倍。

微建大設(shè)計創(chuàng)始人、中國建筑學(xué)會室內(nèi)設(shè)計分會名譽(yù)副理事長宋微建從設(shè)計角度闡述了文化與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。他以蘇州拙政園和秦皇島阿那亞為例，說明設(shè)計不僅是美學(xué)表達(dá)，更是商業(yè)策略和文化傳承的重要載體。

宋微建提出，中國古典園林的“隔、曲、借、移”四種手法，為現(xiàn)代資產(chǎn)價值提升提供了重要啟示。設(shè)計師和藝術(shù)家的參與，可以通過較小的投入撬動巨大的資產(chǎn)價值增長，實(shí)現(xiàn)"文化資本向經(jīng)濟(jì)資本"的轉(zhuǎn)換。

全球視角重新審視中國機(jī)遇

在全球資本流動放緩、地緣政治不確定性增加的背景下，國際資本對中國不動產(chǎn)市場的態(tài)度正在發(fā)生變化。論壇的圓桌討論環(huán)節(jié)，多位國際投資機(jī)構(gòu)代表分享了對中國市場的最新判斷。

羅馬中國研究委員會主席、國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張萍主持的圓桌討論中，安盛資產(chǎn)董事長張國政坦言，國際資本目前對中國房地產(chǎn)市場確實(shí)存在恐慌情緒，主要源于政策的突然變化和退出機(jī)制的不確定性。他建議政府應(yīng)該建立市場救助基金，參照美國2008年金融危機(jī)的處理模式，先穩(wěn)定市場信心，再逐步推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革。

鐵獅門中國董事總經(jīng)理張家偉表示，外資企業(yè)正在調(diào)整策略，從傳統(tǒng)商辦向長租公寓、物流地產(chǎn)、不良資產(chǎn)等相對安全的資產(chǎn)類別轉(zhuǎn)移。同時，公司正在探索與科技類產(chǎn)業(yè)結(jié)合的新賽道，如半導(dǎo)體、生命科學(xué)等科技地產(chǎn)項目。

IWG中國區(qū)總裁胡茂分享了靈活辦公在逆勢增長中的經(jīng)驗(yàn)。他指出，市場不確定性反而推動了分散式辦公需求的增長，越來越多企業(yè)選擇靈活的租賃方式來控制成本和風(fēng)險。IWG全球新簽項目在去年和今年上半年都保持了高速增長。

多位嘉賓認(rèn)為，雖然短期面臨挑戰(zhàn)，但中國不動產(chǎn)市場的基本面依然堅實(shí)。關(guān)鍵在于如何通過專業(yè)化運(yùn)營和價值創(chuàng)造，重新獲得國際資本的信任和青睞。

基于論壇的深入討論，與會專家總結(jié)出不動產(chǎn)資管行業(yè)的四大發(fā)展趨勢正引領(lǐng)著不動產(chǎn)資管行業(yè)邁向新的發(fā)展階段，這些趨勢在近期一場行業(yè)論壇中成為共識，并勾勒出未來轉(zhuǎn)型的核心方向。

首先，行業(yè)正從交易邏輯轉(zhuǎn)向運(yùn)營邏輯。以往強(qiáng)調(diào)“位置、位置、位置”的估值理念，逐漸被“現(xiàn)金流、現(xiàn)金流、現(xiàn)金流”所替代。資產(chǎn)價值的核心越來越依賴持續(xù)穩(wěn)定的收益能力，這就要求資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)提升精細(xì)化運(yùn)營水平和業(yè)態(tài)創(chuàng)新力，通過提升運(yùn)營效率夯實(shí)資產(chǎn)收益基礎(chǔ)。

其次，單一資產(chǎn)管理模式正在向生態(tài)平臺升級?，F(xiàn)代資管不再局限于孤立運(yùn)營資產(chǎn)，而是逐步構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、客戶深度服務(wù)和跨領(lǐng)域資源整合的生態(tài)體系。這一轉(zhuǎn)變推動行業(yè)從傳統(tǒng)“賣面積”轉(zhuǎn)向“賣服務(wù)”，從提供物理空間進(jìn)階為創(chuàng)造多元價值。

第三，行業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)走向個性化定制。過去千篇一律的開發(fā)與運(yùn)營模式難以適應(yīng)市場需求，資管機(jī)構(gòu)需更加注重基于資產(chǎn)特質(zhì)與客戶真實(shí)需求進(jìn)行差異化定位，包括業(yè)態(tài)組合、空間設(shè)計、運(yùn)營策略等多維度的創(chuàng)新與調(diào)整。

最后，數(shù)字化金融工具正在拓寬行業(yè)資金循環(huán)路徑?，F(xiàn)實(shí)世界資產(chǎn)（RWA）、REITs、資產(chǎn)證券化等產(chǎn)品為不動產(chǎn)資產(chǎn)管理提供了更為靈活的退出渠道與融資方式。尤其是在如香港這類金融創(chuàng)新活躍的市場，面向內(nèi)地資產(chǎn)設(shè)計的金融產(chǎn)品持續(xù)涌現(xiàn)，為整個行業(yè)注入新動能。

論壇最后，與會嘉賓一致認(rèn)為，雖然當(dāng)前面臨諸多挑戰(zhàn)，但通過專業(yè)化資產(chǎn)管理和價值重塑，中國不動產(chǎn)行業(yè)完全有能力實(shí)現(xiàn)鳳凰涅槃，迎來新的發(fā)展春天。正如論壇主題所言，"喚醒萬億資產(chǎn)價值"不僅是行業(yè)的號召，更是通向未來的必由之路。

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