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保租房進(jìn)一步促進(jìn)降價(jià)

值得一提的是，從2020年疫情伊始，就不斷有房產(chǎn)中介公開表示，疫情之下，租金下降的只是個(gè)例，中高端租房市場(chǎng)依舊火熱、價(jià)格上漲、供不應(yīng)求。

但在上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來(lái)，房租的價(jià)格變化總體來(lái)說(shuō)與房?jī)r(jià)呈正比，前兩年豪宅市場(chǎng)的確火了一段時(shí)間，但自今年下半年開始幾乎腰斬，成交量和成交價(jià)格降幅甚至高于剛需房。

“租房市場(chǎng)與之類似，雖說(shuō)有租戶傾向于更換更好品質(zhì)住宅，但豪宅和改善樓盤的原有租戶也有降級(jí)消費(fèi)，甚至離開一線城市的，或者部分外籍人士離開中國(guó)，加上二手房交易市場(chǎng)遇冷后，更多的房源被釋放到租房領(lǐng)域，供需關(guān)系與中低端市場(chǎng)幾乎同步，總體上均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)?！北R文曦告訴觀察者網(wǎng)。

在中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的上海房租指數(shù)中，上海整體房租從2022年8月開始直線下降，且降幅遠(yuǎn)超上年同期水平。

上海房租指數(shù)變化，數(shù)據(jù)來(lái)源于中原地產(chǎn)

盧文曦預(yù)計(jì)，2023年疊加更多廉租房、保租房的釋放，市場(chǎng)供求關(guān)系預(yù)計(jì)更加向供大于求傾斜，特別是一線城市和熱點(diǎn)二線城市，整體房屋租金將進(jìn)一步下降，利好相對(duì)弱勢(shì)的租房群體。

事實(shí)也的確如此，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸松綁，各地政府在租房領(lǐng)域的扶持政策也明顯加速，保租房REITs（住房租賃基金）迅速成為行業(yè)熱點(diǎn)。

2022年11月8日，我國(guó)首個(gè)REITs在北京正式設(shè)立，這個(gè)住房租賃基金由建設(shè)銀行負(fù)責(zé)運(yùn)作，募集資金規(guī)模為人民幣300億元。收購(gòu)了部分存量辦公和商業(yè)房產(chǎn)，將改造成出租住房，投入長(zhǎng)租房市場(chǎng)。

此后不到2個(gè)月內(nèi)，就有深圳、廈門和上海3個(gè)城市火速跟進(jìn)，4只公募REITs申報(bào)到審核通過(guò)時(shí)間最慢54天，最快只有7天。

2022年12月8日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上指出，加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房領(lǐng)域。

年輕一代租房意愿大增

無(wú)獨(dú)有偶，克而瑞租售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，重點(diǎn)城市中高端住宅空置率下降明顯。

以集中式公寓而言，2022年8月-11月北京整體出租率分別為92.33%、90.84%、89.74%；上海整體集中式公寓出租率盡管略高于北京，但同樣表現(xiàn)出明顯下滑趨勢(shì)，分別為94.07%、93.27%、92.35%。

克而瑞研究認(rèn)為，不僅保租房等中低端市場(chǎng)供應(yīng)量逐年加大，個(gè)人房源以及品牌公寓房源供應(yīng)量同樣如此。

以集中式長(zhǎng)租公寓為例，2022年上半年TOP30長(zhǎng)租公寓企業(yè)開業(yè)規(guī)模超過(guò)88萬(wàn)間，同比2021年第三季度上漲23.76%，盡管供應(yīng)規(guī)模增速明顯低于此前幾年，但依舊在不斷增長(zhǎng)。

2022年第三季度開業(yè)規(guī)模榜中，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模均突破11萬(wàn)間，其中萬(wàn)科泊寓以17萬(wàn)間的成績(jī)遙遙領(lǐng)先，位居榜首。

圖片來(lái)源于丁祖昱評(píng)樓市

與之相反的是，近年來(lái)一線城市和熱點(diǎn)二線城市人口凈流入正在逐年減少，其對(duì)于人才吸引力下降明顯。

日前，中國(guó)建設(shè)銀行原副行長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員黃毅在展望2023時(shí)公開表示，隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的深入實(shí)施，人們對(duì)到一線和新一線城市的工作生活會(huì)有所改變，人口流動(dòng)和就業(yè)可能出現(xiàn)內(nèi)遷化與城鎮(zhèn)化。

他表示，這種變化已經(jīng)有了苗頭: 核心城市的虹吸現(xiàn)象減弱，一線城市和新一線城市在近兩年平均人口凈流入43萬(wàn)和150萬(wàn)人，較2009年減少了11萬(wàn)和34萬(wàn)，而四線城市和五線城市近兩年平均人口凈流出規(guī)樓“從城市化走向城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)迅速擴(kuò)大，內(nèi)遷化和城鎮(zhèn)化將會(huì)給中國(guó)經(jīng)已較2019年收窄3.7萬(wàn)和18.6萬(wàn)。

即便如此，行業(yè)普遍認(rèn)為，熱點(diǎn)城市供求關(guān)系將在2023年下半年隨著樓市恢復(fù)穩(wěn)定健康發(fā)展而重新回歸平衡，其中一個(gè)很大因素來(lái)源于年輕一代租房意愿大幅增強(qiáng)，以及對(duì)于租房品質(zhì)的要求提升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《中國(guó)人口普查年鑒-2020》數(shù)據(jù)顯示，從中國(guó)城市家庭住房來(lái)源來(lái)看，約有四分之一的家庭租房居住。一線城市租房比例更高，比如北京租房家庭比例已經(jīng)超過(guò)了40%。

同時(shí)，租房的主力人群已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)?0后和95后的年輕一代，占比達(dá)到了68%。年輕一代對(duì)長(zhǎng)租的意愿增強(qiáng)，且他們更加注重生活品質(zhì)和儀式感，更愿意為各項(xiàng)增值服務(wù)及居住體驗(yàn)買單。

克而瑞租售發(fā)布的調(diào)查問(wèn)卷顯示，與2021年相比，2022年愿意租房的人群比例提升了約10%，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，更多的人愿意選擇租房來(lái)滿足居住需要。

其中，在一線及新一線城市，28%的租客接受租房5年以下，52%接受租房5-10年；而能夠接受租房10年以上的租客比例已經(jīng)達(dá)到20%，且這一比例仍在增加。

克而瑞認(rèn)為，未來(lái)隨著醫(yī)療、教育、戶口等各項(xiàng)城市資源逐步與房屋等固定資產(chǎn)剝離，將會(huì)有越來(lái)越多的年輕人加入租房行列。同時(shí)，保租房與集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的成熟，總體租金水平將維持在較低且可控水平，租房品質(zhì)與類型也更加細(xì)分。