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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“能把毛利率水平維持在30%左右是很難能可貴的，當(dāng)然我們也會(huì)努力把毛利率做得更優(yōu)。”綠地香港董事局主席陳軍表示，目前的行業(yè)共識(shí)是，毛利率在20%至25%之間的房企在當(dāng)前都是非常優(yōu)秀的。

2021年8月27日上午，綠地香港控股有限公司（股份代號(hào)：337.HK）在上海舉行2021年中業(yè)績(jī)線上發(fā)布會(huì)，綠地集團(tuán)執(zhí)行總裁、綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍，副總裁陳增立及董事會(huì)秘書(shū)雷雨共同出席。

期內(nèi)，綠地香港實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入134.49億元，同比增加33%；毛利潤(rùn)41.28億元，同比增加22%；歸屬本公司擁有人凈利潤(rùn)達(dá)14.27億元，同比增加46%；毛利率達(dá)31%，持續(xù)保持行業(yè)較高水平。

談及如何保持較高的毛利率，陳軍表示，從土地出讓再到政府限價(jià)，給地產(chǎn)商、投資商的空間越來(lái)越窄，但在此現(xiàn)實(shí)情況下，綠地香港會(huì)在產(chǎn)品打造、經(jīng)營(yíng)管理、項(xiàng)目現(xiàn)金流及資本合作者有效引入這三面著力優(yōu)化毛利率。

“不會(huì)為了完成任務(wù)而拿地”

2021年上半年，綠地香港實(shí)現(xiàn)合約銷售額約188.11億元，同比增長(zhǎng)約42%；已售合約建筑面積約140.87萬(wàn)平方米，合約平均售價(jià)約為13354元/平方米。

得益于期內(nèi)物業(yè)銷售及建筑管理服務(wù)收益增加，綠地香港營(yíng)業(yè)收入有了明顯增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)，綠地香港物業(yè)銷售及建筑管理服務(wù)產(chǎn)生收益約130.61億元，占總收益約97%，同比增長(zhǎng)約33%。

從銷售區(qū)域來(lái)看，綠地香港合約銷售額的主要來(lái)源于長(zhǎng)三角及大灣區(qū)的項(xiàng)目，分別占比約52%及32%，云南、廣西等西南區(qū)域共占比約13%。

和銷售額貢獻(xiàn)區(qū)域占比保持一致，期內(nèi)綠地香港新增土儲(chǔ)基本分布于長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的中心城市。2021年上半年，綠地香港于8個(gè)城市收購(gòu)10幅，新增土地儲(chǔ)備約182萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目住宅比達(dá)88%。

“由于做了較長(zhǎng)周期的拿地準(zhǔn)備，這些土地的獲取質(zhì)量還是非常高的?！标愒隽⒈硎荆G地香港上半年整體經(jīng)營(yíng)動(dòng)作十分均衡，考慮現(xiàn)金流的排布后，支付土地地價(jià)約110億。

截至目前，綠地香港已進(jìn)入37個(gè)城市，布局項(xiàng)目約113個(gè)，總土地儲(chǔ)備達(dá)2600萬(wàn)平方米，權(quán)益比84%，深耕經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角及大灣區(qū)核心區(qū)域。

談及全年拿地投資計(jì)劃， 陳軍表示，“今年下半年，我們不會(huì)為完成任務(wù)而拿地，將根據(jù)市場(chǎng)狀況隨時(shí)調(diào)整方案，選擇合適的投資機(jī)會(huì)?！?

這很大程度上是因?yàn)?，市?chǎng)變化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出綠地香港的預(yù)期?！拔覀儸F(xiàn)在對(duì)投資的考量，需要量化到監(jiān)管資金、預(yù)售條件、信貸額度的投放空間等50個(gè)子項(xiàng)，綜合評(píng)估這個(gè)項(xiàng)目的投資與否，而不再是簡(jiǎn)單地以市場(chǎng)價(jià)格、盈利空間、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系上做投資策略?！?

值得一提的是，截至2021年6月，綠地香港已售未結(jié)量是930億，對(duì)應(yīng)面積740萬(wàn)方，下半年預(yù)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)190億。

陳增立表示，2020年綠地香港已售未結(jié)量結(jié)轉(zhuǎn)約300億元，預(yù)計(jì)今年結(jié)轉(zhuǎn)320億元，節(jié)奏和當(dāng)前的已售未結(jié)量匹配。“此外，隨著綠地香港已售未結(jié)量在這樣的規(guī)模上不斷結(jié)轉(zhuǎn)，會(huì)帶動(dòng)財(cái)務(wù)報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化?！?

“不排除分拆物業(yè)上市的可能”

是否分拆物業(yè)上市，成為綠地香港業(yè)績(jī)會(huì)上關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)話題。

事實(shí)上，早在2018年，房企分拆物業(yè)上市就已經(jīng)成為潮流，2020年約20家物企上市創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的數(shù)量峰值，截至2020年年底，累計(jì)已有超40家上市物企。

房企之所以對(duì)分拆物業(yè)上市情有獨(dú)鐘，和市場(chǎng)對(duì)其未來(lái)前景看好有很大關(guān)系。中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟向觀察者網(wǎng)表示，截至2021年6月8日收盤，港股物業(yè)板塊平均市盈率達(dá)到33.3倍，遠(yuǎn)高于港股主板的市盈率（12倍），充分體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高度認(rèn)可。

“綠地香港的物業(yè)版圖管理面積1000多萬(wàn)平方米，另外有900萬(wàn)方已簽約面積在未來(lái)會(huì)轉(zhuǎn)化成管理面積?！?陳增立表示，對(duì)照整個(gè)物企市場(chǎng)來(lái)看，其中有一些典型的非前30強(qiáng)的房企物業(yè)公司，對(duì)應(yīng)管理面積約2500萬(wàn)方，市值約35億。

“我們有想法在未來(lái)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，不排除分拆物業(yè)上市的可能?！标愜姳硎?，因此綠地香港在物業(yè)起步初期就做了一些股權(quán)架構(gòu)和激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)，以建立更好的市場(chǎng)化的股權(quán)架構(gòu)，便于未來(lái)組織和團(tuán)隊(duì)能夠更好地把這個(gè)產(chǎn)業(yè)做完整。

另外一個(gè)焦點(diǎn)自然是所有房企業(yè)績(jī)會(huì)上都必須要提及的負(fù)債和現(xiàn)金流水平。

陳增立介紹，截至2021年6月底，綠地香港總有息負(fù)債為251億，其中，外幣的有息負(fù)債是47億，占19%；人民幣有息負(fù)債204億，占81%。

截至報(bào)告期末，綠地香港現(xiàn)金存量131.91億，現(xiàn)金短債比超1.2倍，公司凈負(fù)債率為52%，有效利息成本5.6%，連續(xù)多年保持行業(yè)低位水平。

談及綠地香港今年的現(xiàn)金流排布，陳增立分析，預(yù)計(jì)今年全年流入的銷售營(yíng)收約520億，融資流入是105億；會(huì)根據(jù)下半年市場(chǎng)情況再?zèng)Q策，當(dāng)前預(yù)計(jì)支付土地款約203億、稅費(fèi)是53億、銷售以及管理費(fèi)用22億、建造費(fèi)用187億、利息15億。據(jù)此計(jì)算，綠地香港全年現(xiàn)金凈流入約13億，整體收支健康良性、健康穩(wěn)健。

“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已進(jìn)入了新階段，商業(yè)模式正發(fā)生深刻變革，外部的形勢(shì)依然嚴(yán)峻復(fù)雜。但是我們相信，雨后的彩虹更加精彩。”陳軍說(shuō)道。

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