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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）在調(diào)控趨嚴(yán)、監(jiān)管收緊、行業(yè)下行的整體大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)與企業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)。

8月25日，深耕大灣區(qū)、專注于城市更新領(lǐng)域的地產(chǎn)商佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布2021年中期財(cái)務(wù)報(bào)告，業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)總體表現(xiàn)優(yōu)異。

財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收300.65億元，同比增長(zhǎng)35%；毛利潤(rùn)增加23.1%至約92.78億元；凈利潤(rùn)約30.79億元，同比增加30.5%；核心凈利潤(rùn)39.3億元，同比增加29%。

佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成指出，如今行業(yè)面臨挑戰(zhàn)，特別是銷售端，按揭資金、回籠資金比以往可能會(huì)慢。在這樣的情況下，佳兆業(yè)會(huì)更重未來(lái)的可持續(xù)性發(fā)展，特別是在利潤(rùn)提升和資金安全系數(shù)方面。

加快城市更新轉(zhuǎn)化，維持高利潤(rùn)率

值得注意的是，得益于龐大的舊改和城市更新土儲(chǔ)，以及豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)盈利能力始終保持行業(yè)高位。

根據(jù)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)計(jì)算，上半年佳兆業(yè)毛利率30.9%、核心凈利率13%，均保持TOP30房企中較高水平。

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，城市更新具有很強(qiáng)的地域色彩和進(jìn)入壁壘，大多數(shù)項(xiàng)目具有不可復(fù)制性，對(duì)經(jīng)驗(yàn)和資金的要求較高。但近年來(lái)隨著招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，特別是集中供地政策的實(shí)施，不少房企都將目光投之于城市更新板塊，主要原因是城市更新轉(zhuǎn)化供地成本相對(duì)較低，且開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，可以為企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的利潤(rùn)。

因此，不少房企將之視作未來(lái)主要開(kāi)發(fā)方式之一。

而近年來(lái)，佳兆業(yè)恰好進(jìn)入城市更新紅利收割期，通過(guò)城市更新轉(zhuǎn)化供地，已成為佳兆業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

公開(kāi)資料顯示，佳兆業(yè)深耕城市更新行業(yè)22年，成功打造項(xiàng)目40多個(gè)，在經(jīng)驗(yàn)、理念、團(tuán)隊(duì)、模式、規(guī)模等方面的綜合實(shí)力領(lǐng)跑行業(yè)，已經(jīng)連續(xù)三年獲評(píng)“中國(guó)房地產(chǎn)城市更新優(yōu)秀企業(yè)”第一名，領(lǐng)先地位持續(xù)鞏固。

佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)官吳建新在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，利潤(rùn)是體現(xiàn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的最有力指標(biāo)。企業(yè)通過(guò)全面提升精細(xì)化管理水平，加強(qiáng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的鋪排，提升產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)收入、利潤(rùn)穩(wěn)步提升。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)上半年城市更新項(xiàng)目新增轉(zhuǎn)化可售面積約112.5萬(wàn)平方米，新增貨值約727億元，轉(zhuǎn)化貨值已超2020年全年，轉(zhuǎn)化效率明顯提升。

管理層預(yù)計(jì)，下半年還將轉(zhuǎn)化155.2萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值超742.1億元，預(yù)計(jì)全年轉(zhuǎn)化貨值較2020年將翻倍增長(zhǎng)。

截至2021年6月30日，佳兆業(yè)擁有213個(gè)城市更新項(xiàng)目，占地面積超5370萬(wàn)平方米，按貨值計(jì)算，深圳、廣州兩地占比73%。

郭英成指出，城市更新最核心的問(wèn)題在于轉(zhuǎn)變價(jià)值觀和理念，這首先體現(xiàn)在企業(yè)行業(yè)責(zé)任和公民責(zé)任，包括城市規(guī)劃前期的拆遷過(guò)程、后期的入伙、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理等等。除政府批準(zhǔn)項(xiàng)目之外，企業(yè)每年都會(huì)增加5-10億來(lái)支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括教育配套、康養(yǎng)設(shè)施、節(jié)能環(huán)保等等，有效提升整個(gè)片區(qū)、提升整個(gè)城市片區(qū)的功能更加完善，對(duì)可持續(xù)發(fā)展、共同富裕，作出更大的貢獻(xiàn)。

三道紅線轉(zhuǎn)綠，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

值得一提的是，上述業(yè)內(nèi)人士亦指出，城市更新業(yè)務(wù)除了高利潤(rùn)率的優(yōu)勢(shì)之外，最大缺陷就是開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)于企業(yè)資金壓力不容小覷，往往容易拖慢企業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，甚至出現(xiàn)杠桿虛高、財(cái)務(wù)不穩(wěn)的后患。

作為深耕大灣區(qū)城市更新22年的佳兆業(yè)當(dāng)然深知其中道理。

對(duì)此，吳建新在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，降負(fù)債一直是集團(tuán)的重點(diǎn)工作，未來(lái)仍將主動(dòng)地控制有息負(fù)債的規(guī)模，調(diào)整長(zhǎng)短期負(fù)債的結(jié)構(gòu)，審慎地穩(wěn)健投資，必須拿有現(xiàn)金流且有利潤(rùn)的項(xiàng)目，引入戰(zhàn)略投資者，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，充分利用PMO（項(xiàng)目管理辦公室）大運(yùn)營(yíng)的管理體系狠抓精細(xì)化管理，降本增效，提升產(chǎn)品的溢價(jià)能力，加快供貨、銷售以及回款。

再次背景下，上半年佳兆業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)反而進(jìn)一步優(yōu)化。

其中，被視為行業(yè)“緊箍咒”，也是最受市場(chǎng)關(guān)注的“三道紅線”方面，企業(yè)截至年中凈負(fù)債率93.7%，實(shí)現(xiàn)2017年以來(lái)8連降；現(xiàn)金短債比提升至1.53倍；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.9%，三項(xiàng)關(guān)鍵性數(shù)據(jù)均達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，順利晉升“綠檔”。

在借款余額上，做到了真正的降杠桿，集團(tuán)有息負(fù)債三年增長(zhǎng)率僅為3.8%。其中在借款期限上，集團(tuán)有息負(fù)債中一年內(nèi)到期的債務(wù)占比20.2%，相比2020年上半年減少5.8個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)優(yōu)化明顯。

在融資渠道上，通過(guò)積極拓展境內(nèi)外融資渠道，目前集團(tuán)在境內(nèi)已獲銀行授信1400億元，并首次發(fā)行了人民幣3億元境內(nèi)長(zhǎng)租公寓專項(xiàng)債；境外除發(fā)行優(yōu)先票據(jù)外，也完成了供股，集資約25.9億港元。

作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的保障，截至2021年6月30日，集團(tuán)擁有在手現(xiàn)金487.4億元，較2020年6月30日增長(zhǎng)20.4%，較上年末增長(zhǎng)3.4%；速動(dòng)比例1.94倍，雖較2020年末下降0.05倍，但仍維持較好水平。

此外，在行業(yè)內(nèi)償債風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露的前提下，吳建新還表示，企業(yè)在財(cái)務(wù)上一直保持著優(yōu)良的管控能力，積極主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理，平衡債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。集團(tuán)成立至今，幾乎不使用商票融資，反映了集團(tuán)財(cái)務(wù)管理長(zhǎng)期審慎穩(wěn)健的思路。

得益于此，截至目前境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪、惠譽(yù)、標(biāo)普分別維持佳兆業(yè)B1、B、B評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定；境內(nèi)中誠(chéng)信、聯(lián)合資信、大公國(guó)際維持AA+評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。上半年發(fā)布首份獨(dú)立ESG報(bào)告，ESG評(píng)級(jí)處于恒生指數(shù)內(nèi)房股領(lǐng)先水平。

下半年多元化業(yè)務(wù)或迎來(lái)突破

在銷售業(yè)績(jī)方面，上半年佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額638.5億元，同比增長(zhǎng)77.2%；銷售面積380.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)79.6%。

根據(jù)企業(yè)年初制定的1300億元全年銷售目標(biāo)，佳兆業(yè)上半年已經(jīng)完成49%。

佳兆業(yè)聯(lián)席總裁李海鳴介紹稱，下半年佳兆業(yè)預(yù)估可售貨值為1270億，尤其在深圳、廣州等核心城市有多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)入市，因此有充分的信心確保全年目標(biāo)順利完成。

在投資策略上，堅(jiān)持審慎穩(wěn)健、量入為出的投資策略。

2021上半年，企業(yè)通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、城市更新等多元拿地方式相互補(bǔ)充，新拓項(xiàng)目15個(gè)，新增土儲(chǔ)權(quán)益面積246萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目對(duì)應(yīng)貨值1031億元，按權(quán)益代價(jià)計(jì)50%位于一線城市。

截至年中，佳兆業(yè)總土地儲(chǔ)備約3114萬(wàn)平方米，總貨值約7347億元，其中城市更新貢獻(xiàn)土儲(chǔ)貨值占比約為47%。

佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)的土儲(chǔ)貨值約5580億元，占比76%；深圳、廣州可售貨值約3455億元，香港可售貨值約301億元，土地儲(chǔ)備規(guī)模穩(wěn)中有增，質(zhì)量不斷提高，為業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)提供強(qiáng)力支撐。

而除地產(chǎn)主業(yè)之外，在多元化布局方面，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席、執(zhí)行董事總裁兼麥帆透露，下半年佳兆業(yè)新事業(yè)業(yè)務(wù)將迎來(lái)多個(gè)重要突破，與地產(chǎn)主業(yè)協(xié)同發(fā)展，并逐漸形成新的收入增長(zhǎng)點(diǎn)。

如旅游板塊，9月2日，深圳佳兆業(yè)國(guó)際樂(lè)園中的兒童世界、水世界將率先開(kāi)業(yè)，未來(lái)還有20多個(gè)度假項(xiàng)目陸續(xù)面市，將打造成為“深圳旅游名片”。

再如教育板塊，旗下首家K12國(guó)際學(xué)校，深圳華朗學(xué)校將于9月正式開(kāi)學(xué)，雄厚的師資力量和先進(jìn)的教學(xué)理念，已獲得社會(huì)熱烈關(guān)注

此外，文體科技、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、健康制藥等板塊，也已在分拆上市的軌道上緊鑼密鼓地進(jìn)行。

郭英成介紹稱，在多元領(lǐng)域的發(fā)展，佳兆業(yè)每年控制在15%以內(nèi)的投資比例。“因?yàn)槌鞘懈潞芏喾矫嬗嗅t(yī)療、教育、科技產(chǎn)業(yè)等等，我們自己孵化、自己發(fā)展，也能共同跟城市當(dāng)優(yōu)秀的公司繼續(xù)合作。這樣更能凸顯我們多元的優(yōu)勢(shì)，形成互補(bǔ)。”

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