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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“在住宅板塊方面，我們繼續(xù)保持追求質(zhì)量和追求規(guī)模同步發(fā)展的策略，保持在地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先、領(lǐng)導(dǎo)的位置?！?月30日上午，中國奧園董事會主席郭梓文在2020年度業(yè)績會上表示。

年報顯示，2020年，中國奧園實現(xiàn)物業(yè)合同銷售為1330.1億元，同比增長13%，完成全年目標(biāo)，穩(wěn)居行業(yè)30強，對應(yīng)的合同銷售面積約1288.2萬平方米。截至2020年底，中國奧園已售未結(jié)的銷售額是1960億元，將自2021年起逐步確認。

與此同時，2020年，奧園合約銷售的回款率是85%，全口徑的銷售回款是1130億元，首次突破千億。

在此基礎(chǔ)之上，奧園將2021年銷售額目標(biāo)設(shè)為1500億元，同比增長12.77%。

中國奧園執(zhí)行董事、高級副總裁陳嘉揚透露，奧園2021年的可售資源充足，約2200億元，供貨節(jié)奏比較均衡，前三個季度的供貨接近全年的80%，足以完成全年目標(biāo)。

營收利潤雙增長

年報顯示，2020年奧園營業(yè)收入677.9億元，同比增長34%；凈利潤為70.5億元，同比增長35%；凈利潤率為10.4%；歸屬股東凈利潤59.1億元，同比增41%。

具體來看，奧園營收主要來源于物業(yè)發(fā)展收益、其他收益以及物業(yè)投資收益，分別占比95%、4.6%和0.4%。其中，物業(yè)發(fā)展銷售收入約為644.17億元，較2019年的480.91億元增加約163.26億元。

中國奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌表示，奧園2018年至2020年的營收復(fù)合增長率約48%，隨著以后城市更新項目轉(zhuǎn)換和一二線城市項目占比的提升，預(yù)計2021年和2022營收會有更快的增長。

觀察者網(wǎng)了解到，2019年，中國奧園共新增87個項目，新增可開發(fā)建筑面積約1609萬平方米，新增可售貨值約1861億元，平均土地成本約3199元/平方米。2020年奧園新增和開發(fā)建筑面積2015萬平方米，新增貨值2426億元，樓面地價是3975元/平方米，較2019年略微增長。

對此，陳嘉揚表示，如果從城市來看，奧園2020年在一二線城市的資金投入約占總量的73%，未來的利潤表現(xiàn)也會更加突出。

不過，和大部分房企一樣，在大環(huán)境下，奧園也無法避免毛利率下降的問題。年報顯示，2020年奧園毛利潤率為25.1%，雖然較去年有輕微的下降，卻依舊維持在25%以上的毛利潤率水平。

事實上，受前幾年高溢價拿地影響，2020年的利潤率下行已經(jīng)成為行業(yè)趨勢。

陳志斌表示，毛利率下降是一個策略和調(diào)整的過程，因為奧園在逐漸提升于一二線城市的占比。與此同時，奧園加大了三四線和五線城市的去化，價格有一定的讓利，短期內(nèi)對毛利產(chǎn)生一定的影響。

不過，城市能級提高之后，奧園的毛利率水平也會提到比較高的位置。而且，隨著未來兩年內(nèi)舊改項目的陸續(xù)布局，企業(yè)毛利潤率、歸母凈利潤率還會繼續(xù)上升。

加注城市更新

“2021年的購地支出不超過當(dāng)年合同銷售的25%，大約在300億左右，更多會通過三舊城市更新改造的轉(zhuǎn)化，補充土地儲備?！标愔颈笳f到。

事實上，得益于城市更新加速轉(zhuǎn)化，奧園正在進入利潤釋放期。年內(nèi)，舊改項目轉(zhuǎn)化可售貨值382億元，占年內(nèi)新增貨值16%；實現(xiàn)城市更新一級開發(fā)收益5.6億元。

奧園管理層介紹，2020年集團在城市更新領(lǐng)域成功轉(zhuǎn)化10個城市更新項目，其中8個轉(zhuǎn)化為土地儲備，未來3年預(yù)計轉(zhuǎn)化可售貨值1600億元，預(yù)計平均毛利率35%至40%，凈利率15%至20%。

以珠海歷史最悠久、規(guī)模最大的舊村之一珠海翠微舊村為例。2019年10月，奧園正式成為珠海翠微舊村改造項目實施主體，項目總建筑面積160多萬平方米，規(guī)劃可售面積是48萬平，可售貨值是175億元。2021年第一季度，珠海翠微村成功轉(zhuǎn)化貨值35億元。

此外，奧園還有多個超百億的大灣區(qū)城市更新項目將陸續(xù)轉(zhuǎn)為土地儲備，包括廣州番禺的大學(xué)城項目，以及位于廣州黃埔和荔灣、珠海拱北等地的項目均是位置好、規(guī)模大的

的特點，是奧園未來規(guī)模和利潤的保證。

總體來看，于2020年底，奧園擁有超60個不同階段的城市更新項目，預(yù)計可售資源約6730億元，其中大灣區(qū)可售資源約6552億元，占比97%。

此外，2020年中國奧園發(fā)揮收并購傳統(tǒng)優(yōu)勢，策略性補充土地儲備。按建筑面積通過收并購拿地的貨值占比約57%，招拍掛占比約27%，城市更新及其他占比約16%。

截至2020年12月31日，奧園的土地儲備總建筑面積約5718萬平方米，總的貨值約6208億元，計入城市更新之后，總的貨值是12938億元，滿足未來4至5年的發(fā)展。從區(qū)域來看，華南區(qū)域的可售貨值是68%，以大灣區(qū)為主；從城市等級來看，一二線城市占了82%。

“城市更新項目為奧園的高質(zhì)量發(fā)展提供持續(xù)的增長動力，未來，奧園將繼續(xù)保持多元化購地渠道，進一步提升城市能級?！惫魑恼f道。

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