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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2018年上市后，正榮地產(chǎn)迅速進(jìn)入千億陣營(yíng)，并提出“新三年戰(zhàn)略”，目標(biāo)是在2019年至2021年實(shí)現(xiàn)規(guī)模、利潤(rùn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)三個(gè)維度的高質(zhì)量發(fā)展。

2020年是該戰(zhàn)略下的第二張答卷，管理層顯然頗為滿(mǎn)意。

左起：劉偉亮（執(zhí)行董事兼董事會(huì)副主席）、黃仙枝（執(zhí)行董事、董事會(huì)主席兼行政總裁）、歐國(guó)偉（非執(zhí)行董事）李洋（執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁）

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售約1419.0億元，同比增長(zhǎng)8.6%；營(yíng)業(yè)收入約361.3億元，同比增長(zhǎng)約11.0%；毛利約為69.0億元，較上年增長(zhǎng)約6.2%；凈利潤(rùn)為35.59億元，同比增長(zhǎng)15%。

陳偉健（執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)）

土儲(chǔ)5000億

“今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)將不低于1500億元?！?月29日午間，正榮地產(chǎn)董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝在業(yè)績(jī)會(huì)上首先為“新三年戰(zhàn)略”最后一年的“規(guī)模”定下了基調(diào)。

黃仙枝認(rèn)為：“對(duì)于規(guī)模來(lái)講，我覺(jué)得還是保持適當(dāng)?shù)囊?guī)模優(yōu)勢(shì)就可以了，正榮地產(chǎn)還是在堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展，特別是做長(zhǎng)期主義，我們不設(shè)具體的目標(biāo)，按照公司自己的實(shí)力、步驟來(lái)走?！?

具體來(lái)看，2020年銷(xiāo)售貢獻(xiàn)最大的兩個(gè)區(qū)域分別是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和海西區(qū)域，前者占比39%，主要包括南京、蘇州、合肥等城市，后者占比33%，主要是福州、莆田、泉州等城市。

值得注意的是，在增速較快的中型房企中普遍存在的“彈藥儲(chǔ)備”問(wèn)題上，正榮2020年獲得極大改善。

截至去年末，正榮地產(chǎn)在全國(guó)32個(gè)城市擁有建筑面積2850萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，貨值約5000億元。216個(gè)項(xiàng)目主要分布在長(zhǎng)三角、海峽西岸、中部、西部、環(huán)渤海及珠三角六大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域的核心城市，其中82%位于一、二線(xiàn)城市或具有高增長(zhǎng)潛力的地區(qū)。

“今年集團(tuán)可售資源預(yù)計(jì)大概是在2500到2700億元，預(yù)計(jì)去化率達(dá)到60%左右。上下半年整體的銷(xiāo)售比重爭(zhēng)取能做到各占一半?！闭龢s地產(chǎn)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁李洋透露。

權(quán)益銷(xiāo)售比例60%

需要指出的是，與絕大多數(shù)同規(guī)模房企一樣，經(jīng)過(guò)快速擴(kuò)張期之后，如何提升整體利潤(rùn)率變成了正榮地產(chǎn)下階段重任之一。

分析人士指出，規(guī)模房企擴(kuò)張中，大規(guī)模使用的“合作模式”是降低企業(yè)利潤(rùn)的重要因素之一，如何在有效分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)與提升權(quán)益占比之間尋找平衡點(diǎn)，對(duì)企業(yè)未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展至關(guān)重要。

李洋指出，正榮地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)上采取“深耕區(qū)域+高效運(yùn)營(yíng)”的模式，以區(qū)域深耕擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，提升銷(xiāo)售效率，隨著銷(xiāo)售規(guī)模擴(kuò)大和優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)權(quán)益占比提升，未來(lái)公司結(jié)轉(zhuǎn)收入有望進(jìn)一步提高。

數(shù)據(jù)顯示，2020年正榮累計(jì)收購(gòu)46幅地塊，總預(yù)計(jì)建筑面積為7.14百萬(wàn)平方米，益比和并表比分別達(dá)到70%和81%。其中，長(zhǎng)三角區(qū)域占比43%，作為企業(yè)投資核心的地位無(wú)可撼動(dòng)。

“未來(lái)拿地投資將繼續(xù)注重利潤(rùn)空間，投資回報(bào)率依然是拿地的重要標(biāo)準(zhǔn)，今年也要考慮全盤(pán)去化周期能力?！崩钛笱a(bǔ)充道。

在銷(xiāo)售方面，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事會(huì)副主席劉偉亮表示，2020年集團(tuán)的權(quán)益銷(xiāo)售比例為55%，預(yù)計(jì)2021年權(quán)益銷(xiāo)售比例能達(dá)到60%左右。

此外，黃仙枝總結(jié)稱(chēng)，集團(tuán)會(huì)通過(guò)精準(zhǔn)投資，包括精細(xì)化管理，降成本，提高產(chǎn)品力，令盈利能力也不斷在提升。

而對(duì)于2021年房企最為關(guān)心的“兩集中”土地出讓政策，劉偉亮指出，政策利好整個(gè)行業(yè)，會(huì)降低地價(jià)提升利潤(rùn)空間，正榮有14個(gè)城市涉及“集中供地”，這一制度考驗(yàn)房企資金運(yùn)作能力，正榮地產(chǎn)相對(duì)比較有優(yōu)勢(shì)。

預(yù)計(jì)2022年“轉(zhuǎn)綠”

除了規(guī)模和利潤(rùn)之外，但在2019年開(kāi)始的“新三年戰(zhàn)略”中，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也是重要一環(huán)。

因此，2020年下半年“三道紅線(xiàn)”壓頂之時(shí)，正榮地產(chǎn)表現(xiàn)得頗為從容。

其中，企業(yè)凈負(fù)債率下降至64.7%，現(xiàn)金短債比提升至2.2倍，兩項(xiàng)指標(biāo)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“三道紅線(xiàn)”政策標(biāo)準(zhǔn)，僅有剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率尚在紅線(xiàn)之外，黃仙枝表示：“爭(zhēng)取2022年上半年把三條線(xiàn)都轉(zhuǎn)綠。”

不過(guò)，隨著企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，2020年末正榮地產(chǎn)的負(fù)債總額也增長(zhǎng)至為1837.82億元。

而令人意外的是，在市場(chǎng)融資邊際逐步改善之際，正榮地產(chǎn)也在通過(guò)優(yōu)先票據(jù)、點(diǎn)心債、銀團(tuán)、公司債、ABS等多元化融資渠道優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

具體而言，正榮成本較高的非銀借款占比從2019年底的20%持續(xù)下降至6%，成本較低的傳統(tǒng)銀行貸款占比由2019年的42%提升至56%。

這使得公司融資加權(quán)平均利率從2019年的7.5%大幅下降至6.5%，美元債發(fā)行成本從9.9%下降至7.3%，到2021年一季度，正榮發(fā)行美元債利率進(jìn)一步下降至6.63%-6.7%之間。

黃仙枝表示，中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了十幾二十年了，其實(shí)目前整個(gè)國(guó)家的政策調(diào)控是為了更好地健康發(fā)展。正榮地產(chǎn)在這幾年都是立足深耕一二線(xiàn)城市圈和都市圈，“我覺(jué)得2021年總體大的方向是可以的，對(duì)集團(tuán)影響不會(huì)太大。”

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